Il condominio, facendo riferimento in questo caso all’organizzazione di persone finalizzata alla gestione dei beni comuni, è tenuto a dotarsi di un regolamento se il numero di partecipanti è superiore a dieci partecipanti, con ciò intendendo dire almeno dieci persone proprietarie di altrettante unità immobiliari.

Non ammette repliche sul punto il primo comma dell’art. 1138 c.c., a mente del quale quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Che cos’è esattamente il regolamento? Continua

Un costruttore edifica un palazzo e, ultimata la costruzione, inizia a cedere le unità immobiliari.

Facendo ciò, però, non si occupa di redigere un regolamento e le annesse tabelle millesimali ma si limita all’individuazione delle parti comuni.

Il fatto non ha nessuna particolare rilevanza in sé e per sé ma i suoi risvolti pratici non sono trascurabili. Continua

Che cosa deve fare l’amministratore quando riceve una citazione in giudizio?

Rispondere a questa domanda sta diventando, ormai, sempre più difficile e, si badi, non come accade spesso per le continue modifiche normative (come accade ad esempio in materia fiscale) ma, al contrario, proprio per l’inerzia nell’adottare soluzioni chiarificatrici.

  Continua

E’ cosa comune per un amministratore sentire le lamentale dei condomini.

E’ ancor più usuale che, quando non si lamentano del suo operato, gli strali siano diretti contro le imprese cui è affidato il servizio di pulizia delle parti comuni.

Noi italiani, si sa, siamo un popolo d’igienisti e ci teniamo a camminare in un atrio pulito, poco ci manca a prevedere l’obbligo delle pattine condominiali, a entrare in un ascensore splendente e profumato ed a parcheggiare l’auto in luoghi che manco una doccia è così splendente. Continua

Nel condominio Alfa per lunghi anni, in ragion delle disposizioni contenute nel regolamento contrattuale, le spese per il riscaldamento sono state ripartite sulla base di un’apposita tabella.

A seguito di alcune variazioni nella composizione della compagine, l’assemblea si riunisce per decidere alcune vicende inerenti la gestione e le spese per i beni comuni. Continua

Da un condominio ne posso sorgere due.

Ai sensi del primo comma dell’art. 61 disp. att. c.c., infatti, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Questa sorta di mitosi urbanistico-edilizia può avvenire su impulso dell’assemblea o tramite ricorso all’Autorità Giudiziaria. Continua

Comprar casa in condominio e solamente dopo accorgersi che l’appartamento è inondato da rumori d’ogni genere; chissà quante volte è capitato.

Nel caso risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 26898 del 14 dicembre 2011, una condomina, promuovendo una causa, aveva lamentato l’intollerabilità delle immissioni rumorose provenienti dall’impianto d’ascensore.

Secondo l’attrice, esse erano intollerabili ai sensi di quanto disposto dal d.p.c.m. del 14 novembre 1997 e da quello del successivo 5 dicembre.

Il classico caso di immissioni intollerabili ai sensi dell’art. 844 c.c., a mente del quale: Continua