Uso della cosa comune

Modalità di utilizzazione dei beni comuni

Quando si parla di questioni condominiali è frequente sentir chiedere: come possono essere usate le parti comuni?

Che cosa può fare il condomino senza incorrere in lamentele o, peggio ancora, in vere e proprie reprimenda che possono anche portare a lunghi contenziosi?

La prima cosa da fare è consultare il regolamento di condominio; esso, qualunque sia la sua natura (tanto contrattuale, tanto assembleare), per espressa disposizione di legge deve disciplinare l'uso delle cose comuni (art. 1138, primo comma, c.c.).

Può così accadere, ad esempio, che nel regolamento ci sia scritto che il cortile comune è destinato a parcheggio, piuttosto che a deposito, ecc. In questi casi, per fare un uso diverso della cosa comune è necessario deliberarlo in assemblea con le maggioranze previste per le innovazioni.

Che cosa accade, invece, se il regolamento non disciplina l'uso di alcune parti o nel farlo rinvia alle disposizioni contenute nel codice civile?

Quali sono queste norme?

Tra quelle specificamente dettate in materia di condominio (artt. 1117-1139 c.c.) non vi sono espliciti riferimenti all'uso della cosa comune. L'articolo di legge cui fare riferimento, in virtù del richiamo contenuto nell'art. 1139 c.c., è l'art. 1102, primo comma, c.c. dettato in materia di comunione in generale.

Dice questa norma: ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Molto spesso, erroneamente, si ritiene che con l'inciso farne parimenti uso, s'intenda dire che ogni condomino può usare la cosa comune al pari degli altri nell'ambito di un comportamento identico e preferibilmente contemporaneo. Come dire, ognuno ha diritto di utilizzare il cortile per parcheggiare, purché questo suo comportamento non impedisca agli altri condomini di fare la stessa cosa nello stesso momento. Si tratta di un'interpretazione della norma troppo restrittiva e per certi versi errata.

Uso della cosa comune secondo la Cassazione

I giudici di legittimità sono intervenuti sull'argomento in diverse circostanze affermando che il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine; che, pertanto, la disciplina turnaria dei posti macchina, lungi dal comportare l'esclusione di un condomino dall'uso del bene comune, - come ritiene la sentenza impugnata, - è adottata per disciplinare l'uso di tale bene in modo da assicurarne ai condomini il massimo godimento possibile nell'uniformità di trattamento e secondo le circostanze; che la delibera, la quale disciplina l'uso di un bene comune può essere legittimamente assunta con le maggioranze di cui all'art. 1136 cod. civ., purché sia assicurato il pari uso di tutti i condomini, e cioè il massimo godimento possibile, come è avvenuto nel caso in esame (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

La Suprema Corte andava a dare giustizia su di una questione inerente i parcheggi condominiali ma il principio espresso ha validità generale.

Si pensi al condominio in cui non tutti i partecipanti hanno l'autovettura. In questi casi se l'uso del cortile non è disciplinato ogni condomino potrà fare l'uso della parte comune che ritiene più soddisfacente senza che però questo limiti il diritto degli altri a farne pari uso secondo i loro intendimenti.

Per chiarire, chi ha l'autovettura potrà parcheggiarla sempre nel cortile ma ciò non deve limitare l'uso che potrebbe fare l'altro condomino sprovvisto di macchina e che per sua scelta vuole adibire una parte del cortile, ad esempio, a deposito.

Ogni uso illegittimo della cosa comune potrà essere sanzionato per il tramite di un'apposita sanzione pecuniaria, se ciò è previsto dal regolamento di condominio.

L'uso illecito o l'abuso sono censurabili anche dall'Autorità Giudiziaria, con azione da parte dell'amministratore o dei singoli condomini, previo esperimento di un tentativo di conciliazione (cfr. artt. 71-quater disp. att. c.c. e 5 d.lgs. n. 28/2010).