Spese condominiali e ricevuta di pagamento

Ripartizione delle spese condominiali

Ogni condomino, in quanto proprietario di un'unità immobiliare ubicata nell'edificio, ha l'obbligo di contribuire al pagamento degli oneri condominiali.

Si tratta di un'obbligazione propter rem, ossia che sorge in virtù del fatto d'essere titolari del diritto di proprietà sulla porzione di piano.

La misura della partecipazione al pagamento delle spese condominiali è determinata in relazione alla quota millesimale indicata nelle tabelle allegate al regolamento.

La quantificazione concreta della spesa che ogni comproprietario è tenuto ad affrontare è operata nel seguente modo:

a) per le spese ordinarie e straordinarie approvate dall'assemblea sulla base delle rendicontazioni preventive e consuntive adottate dall'assise condominiale;

b) per le spese ordinarie e straordinarie ordinate dall'amministratore in ragione della ripartizione predisposta dallo stesso mandatario; tali spese e ripartizioni devono comunque essere inserite nel rendiconto finale al termine dell'anno di gestione.

A seconda del tipo di spesa si applicherà una tabella differente.

Così per fare un esempio: per le spese relative a interventi conservativi si dovrà utilizzare ai fini della ripartizione del costo la tabella millesimale di proprietà. La periodicità dei versamenti è stabilita dall'assemblea in sede di approvazione dei conti tenute presenti anche le eventuali esigenze o scadenze poste dai fornitori del condominio.

Contro le decisioni dell'assemblea che decidono sulla ripartizione delle spese ciascun condomino può fare ricorso all'Autorità Giudiziaria, chiaramente se vi sono i presupposti per una dichiarazione d'invalidità.

È utile ricordare che:

a) si considerano nulle le delibere con le quali l'assemblea a maggioranza adotta un nuovo criterio o modifica quello esistente;

b) si considerano annullabili le decisioni con cui l'assise applica erroneamente un diverso criterio già esistente.

Ricevuta di pagamento

Chiusa questa breve parentesi connessa alla ripartizione delle spese è utile tornare al momento del pagamento; in questa circostanza il condomino può pretendere che gli venga rilasciata la ricevuta che attesti quanto versato; quello alla quietanza, infatti, è un vero e proprio diritto riconosciuto dalla legge (art. 1198 c.c.).

La ricevuta di pagamento attesta che una persona ha pagato e un'altra ha incassato una determinata somma di denaro.

Nella ricevuta, che solitamente è detta anche quietanza, l'amministratore od un suo incaricato dovranno indicare a che titolo sono versate le somme di denaro. Si tratta, sostanzialmente, della c.d. imputazione di pagamento.

Così, ad esempio, se il condomino corrisponde all'amministratore le quote relative ad una o più mensilità quest'ultimo dovrà indicare nella ricevuta di pagamento i mesi di riferimento delle somme versate. Se, invece, il comproprietario si limita a pagare una somma forfettaria ben potrà chiedere che sia indicato il versamento di un acconto.

Che cosa accade se il condomino, in presenza di più debiti verso il condominio, non indica a quale mensilità o a quale intervento (per il caso di quote straordinarie) riferire il versamento della somma?

Al riguardo è utile citare l'art. 1195 c.c. a mente del quale: chi, avendo più debiti, accetta una quietanza nella quale il creditore ha dichiarato di imputare il pagamento a uno di essi, non può pretendere un'imputazione diversa, se non vi è stato dolo o sorpresa da parte del creditore.

In pratica nell'assenza di un'imputazione del pagamento da parte del debitore (condomino) il creditore (il condominio, nella persona dell'amministratore) può imputare autonomamente ad uno dei debiti senza che il primo, eccezion fatta per i casi di malafede del secondo, possa obiettare nulla. Delle ricevute di pagamento è sempre bene conservare copia per tutto il tempo necessario alla maturazione della prescrizione dei relativi crediti.

Nel caso di versamento tramite bonifico bancario l'imputazione del pagamento corrisponde alla causale dello stesso bonifico.

Che cosa accade se, per assurdo, l'amministratore si rifiuta di rilasciare la ricevuta di pagamento? Si tratta, forse, di un caso limite ma vale la pena affrontarlo.

In primis il condomino deve comunque sincerarsi che le somme siano inserite nella contabilità del condominio – nei modi e nei termini di legge – chiedendo accesso alla documentazione condominiale; così non fosse verrebbe ad essere integrato il reato di appropriazione indebita.

Qualora fosse tutto in regola, non potendo il condomino non corrispondere le rate condominiali dovrebbe inviare all'amministratore una lettera di diffida al fine di ottenere quanto dovuto e nel caso di perduranza attivarsi per chiedere la revoca (eventualmente anche in via giudiziale, ipotesi da valutarsi in concreto) per irregolarità nella gestione.