Un condomino fa eseguire degli interventi edilizi sul suo appartamento: il tutto nel pieno rispetto delle norme urbanistico-edilizie e dell'art. 1122 c.c.
A seguito di queste opere, però, quell'unità immobiliare presenta una consistenza tale da rendere necessaria una revisione delle tabelle millesimali. Il motivo è semplice:
gli interventi hanno alterato il rapporto proporzionale di quella porzione di piano rispetto alle parti comuni e, di conseguenza, quello di tutte le altre proprietà esclusive rispetto a queste ultime.
Fin qui niente di anomalo: ogni condomino, per via giudiziale o sollecitando l'adozione di una deliberazione assembleare (art. 69 disp. att. c.c. e Cass. SS.UU. n. 18477/10), può chiedere in qualsiasi momento la revisione dei così detti millesimi.
A queste affermazioni segue spesso una domanda di carattere prettamente economico:
chi paga la parcella del tecnico incaricato della revisione e modificazione delle tabelle millesimali?
La risposta, è bene dirlo subito per chiarezza, è incertissima. In linea di principio e salvo diverso provvedimento giudiziale, è possibile affermare quanto segue: i costi per la revisione delle tabelle deliberate dall'assemblea devono essere sostenuti da tutti i condomini in proporzione alla loro (nuova) quota millesimale di riferimento.
L'eccezione è il provvedimento giudiziale. Il motivo è semplice: se si accede alla tesi (sostanzialmente unanime) che vede nel procedimento giudiziale di revisione delle tabelle un procedimento a carattere contenzioso (detto diversamente, una causa vera e propria), allora per questa ipotesi è evidente che alla fine del medesimo il giudice deve decidere sulle spese processuali, potendole anche compensare.
Per la revisione assembleare il discorso cambia: l'assemblea, salvo diversa indicazione del regolamento condominiale contrattuale, non può addossare le spese ad uno o più condomini se ciò non è previsto dalla legge.
E la legge non prevede che le spese per la revisione delle tabelle causate dalle modifiche ad un'unità immobiliare debbano essere addossate al proprietario della stessa.
Potrebbe obiettarsi che, però, la necessità di modifica è conseguenza immediata e diretta di quelle opere edilizie.
È vero: ma, allo stesso modo, corrisponde a verità che a seguito di quella revisione, alla maggior quota millesimale della porzione di piano modificata corrisponderà un decremento del valore delle altre i cui riflessi sostanziali sono quelli di una partecipazione alle spese in misura inferiore.
Come dire: un risparmio. In questo contesto non pare, almeno ad avviso di chi scrive, che non possa essere fatto valere quel principio generale, detto della compensatio lucri cum danno, in virtù del quale la quantificazione del danno risarcibile (in questo caso le spese per la revisione delle tabelle) deve tener conto degli eventuali vantaggi per il danneggiato che traggono origine direttamente.
Sempre che, e chi scrive ne dubita, la revisione possa essere equiparata ad un danno, vale a dire alla conseguenza di un comportamento antigiuridico che ha leso un altrui interesse.
Se una deliberazione disponesse l'addebito delle spese a carico del solo condomino che con i propri interventi ha reso necessaria la modifica dei millesimi, ad avviso di scrive, quella deliberazione potrebbe essere impugnata per nullità.
A quel punto spetterebbe al giudice decidere.
