Un costruttore edifica un palazzo e, ultimata la costruzione, inizia a cedere le unità immobiliari.

Facendo ciò, però, non si occupa di redigere un regolamento e le annesse tabelle millesimali ma si limita all’individuazione delle parti comuni.

Il fatto non ha nessuna particolare rilevanza in sé e per sé ma i suoi risvolti pratici non sono trascurabili.

Il riferimento in questo caso è alla possibilità di costituire diritti di servitù.

Un semplice esempio può aiutare a comprendere meglio quanto appena detto.

S’ipotizzi che tra i posti auto, ubicati nel cortile interno del palazzo, e il giardino antistante l’edificio vi sia un piccolo passaggio pedonale, posto tra il muro di confine e il perimetro dell’edificio, che li collega.

Quello spazio, stando ai vari titoli d’acquisto dev’essere considerato di proprietà del condomino che ha acquistato l’unità immobiliare posta al piano terra.

Ciò nonostante quello spazio non è chiuso da cancelli.

Il quesito è il seguente: i condomini possono usarlo?

Se si a che titolo?

Il riferimento alla servitù è obbligatorio in quanto, in un caso del genere, tutti i comproprietari avrebbero diritto a passare poiché dovrebbe ritenersi costituita, per destinazione del padre di famiglia, una servitù di passaggio.

Sulla base di quale norma si può trarre questa conclusione?

I riferimenti sono gli artt. 1061-1062 c.c.

Art. 1061 c.c. Servitù non apparenti

Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia.

Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.

Art. 1062 c.c. Destinazione del padre di famiglia

La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova, che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.

Se i due fondi cessarono di appartenere allo stesso proprietario, senza alcuna disposizione relativa alla servitù, questa s’intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra ciascuno dei fondi separati.

Spieghiamo meglio.

In un caso come quello descritto esistono due fondi, anzi più fondi, ossia le proprietà esclusive e le parti comuni.

Con il termine fondo, infatti, non si deve pensare che il codice faccia riferimento solamente ai terreni.

Esiste un passaggio, e quindi un’opera visibile e permanente (art.1061 c.c.), che, senza cancelli o altro tipo di chiusure, è stato ceduto ad un solo condomino nello stato in cui si trova, vale a dire quello di essere liberamente transitabile da tutti i condomini.

A ciò si aggiunga che negli atti d’acquisto non è stato disposto nulla in merito all’esercizio del diritto di passaggio.

Per finire, esiste anche il requisito dell’originario unico proprietario: il costruttore, infatti, ha ceduto le unità immobiliari lasciando tutto come risulta nel momento successivo.

Detto ciò e considerando che non si potrà richiamare l’art. 1102 c.c. in quanto esso fa riferimento all’uso della cosa comune (ed il passaggio abbiamo detto che è di proprietà privata) non può che richiamarsi alle servitù.

L’art. 1062 c.c., quindi, consente a ciascun condomino di rivolgersi al giudice per ottenere l’accertamento del diritto di passaggio sulla proprietà altrui.