Le norme dettate dal codice civile in materia di condominio negli edifici trovano applicazione solamente rispetto ai casi cui sono dedicate o possono essere applicate anche in via analogica?

Alla domanda ha dato risposta con specifico riferimento all’art. 1126 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese riguardo ai lastrici solari in uso esclusivo, il Tribunale di Roma con una sentenza resa lo scorso 6 gennaio.

Che cosa s’intende per analogia?

Ce lo ricorda l’art. 12, secondo comma, disp. prel. al codice civile a mente del quale se una controversia non può essere decisa con una precisa disposizione, si ha riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe.

Come dire: chi scrive le leggi è ben cosciente che non tutte le fattispecie concrete possano essere disciplinate da specifiche norme; in questo modo, che è uno tra quelli che serve ad interpretare la legge, nessun caso resta sprovvisto di tutela legale.

E’ successo così, sebbene si tratta di una conferma ad un consolidato orientamento, nel caso risolto dal Tribunale di Roma.

La sentenza merita apprezzamento in quanto spiega chiaramente perché l’art. 1126 c.c., dettato, come si diceva all’inizio, in relazione ai lastrici solo in uso esclusivo ad uno o più condomini (ma di proprietà comune a tutti), trovi applicazione anche con riferimento ai lastrici in uso e proprietà esclusiva.

Il caso riguardava un condomino che, eseguiti dei lavori sul proprio lastrico, si vedeva riconosciuto da parte del condominio un rimborso spese in misura inferiore a quello che avrebbe dovuto avere applicando il più volte citato art. 1126 c.c.

Vale la pena ricordare che a mente di tale norma, la spesa per la manutenzione del lastrico va così ripartita:

a) 1/3 a carico dell’usuario esclusivo;

b) 2/3 ai condomini sottostanti in ragione dei millesimi di proprietà.

Secondo il proprietario della copertura dell’edificio questa norma andava applicata anche al suo caso.

Il Tribunale gli ha dato ragione.

In particolare secondo il giudice capitolino, risulta applicabile nel caso di specie la norma dettata dall’art. 1126 c.c., a mente della quale le spese sostenute per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare che ha una funzione di copertura e di protezione dell’edificio condominiale, debbono essere sostenute per un terzo da chi ne ha l’uso esclusivo, e per i restanti due terzi da tutti gli altri condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve.

Devesi precisare che il testuale riferimento dell’art. 1126 c.c. ai lastrici solari di cui un condomino abbia l’uso esclusivo non consente di escludere dal suo campo di applicazione le ipotesi in cui il lastrico sia un bene non già condominiale in godimento di un singolo condomino ma, invece, come nel caso di specie, un bene di proprietà esclusiva.

Infatti, l’obbligo di contribuzione alle spese in questione trova il suo fondamento non già nella natura condominiale o privata del lastrico solare, ma nell’utilitas che questo assicura sia al condomino utente, sia agli altri condomini, attesa, per quanto riguarda specificamente questi ultimi, la funzione di copertura e di protezione dell’edificio condominiale.

Ciò premesso, si rileva che risultano pacifiche sia la titolarità, in capo al (…), del diritto di proprietà della terrazza avente funzione di copertura di parte dello stabile condominiale, sia l’effettuazione degli interventi di riparazione della stessa da parte del medesimo condomino. (Trib. Roma 6 gennaio 2012 n. 6)

La ratio dell’applicazione analogica, quindi, sta nella funzione svolta dalla parte dell’edificio che, sebbene sia di proprietà esclusiva, svolge un ruolo utile per la collettività.