In cosa consiste un condominio parziale

Condominio parziale cos'è e a cosa serve

Il condominio parziale, disciplinato dall’art. 1123, terzo comma, c.c., può definirsi come una parte collocata all’interno del più ampio edificio condominiale, caratterizzato dal fatto che alcune aree e/o servizi, collocati nelle parti comuni, sono utilizzati non da tutti i proprietari condomini ma solo da una parte di questi.

Tale situazione si verifica spesso, a esempio, nei casi in cui il tetto, le scale, l’ascensore o il cortile, lastrici solari, opere o impianti sia utilizzabili solo da una parte dei condomini.


Il condominio parziale - foto Gettyimages

Ai fini della configurabilità e della costituzione di un condominio parziale non è necessario individuare uno specifico atto costitutivo o fatto, atteso che il condominio parziale si costituisce automaticamente in presenza di una situazione materiale o funzionale giuridicamente rilevante.

La parziarietà del condominio influisce inevitabilmente nella disciplina e nella formazione di eventuali decisioni, che riguardano solo una parte dei condomini e nel relativo riparto delle spese condominiali.

Condominio parziale e condominio minimo

Non di rado la difinizione di condominio parziale si confonde con quella di condominio minimo.

Si tratta, in realtà, di due tipologie di condominio diverse, fondate su presupposti altrettanto diversi.

Il condominio si definisce minimo quando risulta formato da almeno due proprietari fino a un massimo di quattro.

Condominio parziale - foto Gettyimages

In tal caso, nel condominio minimo i condomini sono titolari di unità immobiliari private e sono altresì titolari di una comunione forzosa, perpetua e indivisibile su alcune delle parti comuni dell'edificio.

La differenza rispetto al condominio parziale è evidente: il condominio minimo è un condominio autonomo a tutti gli effetti, che si caratterizza per il numero di condomini.

Il condominio parziale non si individua seguendo un criterio quantitativo, ma sulla base di una fruibilità di solo una parte dei condomini di talune aree comuni.

Condominio parziale e assemblea

La disciplina che riguarda il condominio parziale è strettamente connessa e dipendente dal limitato numero di partecipanti.

Ciò in particolare con riferimento alla convocazione dell’assemblea e di ripartizione delle spese per il rifacimento e manutenzione delle parti comuni a servizio di una parte di condomini.

Per quanto riguarda la convocazione dell’assemblea è evidente che avranno diritto a parteciparvi e di votare ovviamente solo i condomini interessati dalla decisione che occorre assumere e, pertanto, i condomini del condominio parziale.

Assemblea di condominio - foto Gettyimages

A esempio, nel caso in cui all’interno di un condominio vi sia una scala che immette in un androne e in un successivo cortile a uso esclusivo solo di taluni condomini, tutti gli interventi e le decisioni afferenti a tali parti o aree competono esclusivamente solo ai condomini che ne usufruiscono.

Ne consegue che, anche i relativi quorum costitutivi e deliberativi per la costituzione dell’assemblea e per l’assunzione di decisioni, devono essere rivisti in considerazione del numero dei partecipanti.

Le decisioni assunte dai partecipanti del condominio parziale nel rispetto delle disposizioni di legge, non possono essere in alcun modo revocate, né tanto meno annullate dall’assemblea formata da tutti i condomini.

Condominio parziale e ripartizione delle spese

Quali criteri utilizzare per la ripartizione delle spese nel condominio parziale?

Il primo criterio è rappresentato dalle tabelle millesimali ad hoc, ovverosia che riguardano nello specifico solo il condominio parziale.

Salvo diverso accordo fra i partecipanti al condominio parziale e in assenza di tali tabelle, riguardanti solo il condominio parziale, la ripartizione delle spese avviene mediante il criterio generale della ripartizione delle spese di cui all’art. 1123 c.c.


Pertanto, la ripartizione avverrà in base alle tabelle millesimali, comprensivo delle unità immobiliari che non usufruiscono delle aree comuni del condominio parziale e che di questo non fanno in alcun modo parte.

È evidente che tale ripartizione, pur seguendo i criteri generali, deve riguardare solo ed esclusivamente ancora una volta i condomini che fanno parte del condominio parziale.

In altri più specifici termini, una volta ripartito il valore in base alle tabelle millesimali, queste devono essere rapportate e ragguagliate con una semplice aritmetica ai valori millesimali dei partecipanti alla comunione parziale.

Il condominio e i rapporti con i terzi

Altra questione di primaria rilevanza, riguarda la gestione di rapporti e di controversie fra i partecipanti alla comunione parziale e i terzi.

Con la nozione di terzi, in caso di condominio parziale, si ricomprende non solo soggetti effettivamente estranei al contesto condominiale complessivamente considerato, ma sono da considerarsi estranei anche i condomini partecipanti al condominio non parziale.

Il condominio parziale non ha una propria autonomia nell’instaurare il giudizio anche nel caso la domanda riguardi specificamente una parte della comunione forzosa.

Condomio parziale e rapporti con terzi - foto Gettyimages

Ciò significa che il partecipante al condominio parziale, se intende impugnare una delibera del condominio parziale, deve obbligatoriamente chiamare in giudizio l’intero condominio, previo espletamento della procedura di mediazione.

In altri più specifici termini, il condominio parziale non ha una autonoma capacità processuale, distinta rispetto a quella del condominio.

Meritevole di attenzione è la questione afferente all’efficacia della sentenza emessa nei confronti del condominio intero ma riguardante solo il condominio parziale.

Quanto deciso dal giudice in caso di contenzioso esplica efficacia solo con riferimento al condominio parziale anche se il contenzioso ha ad oggetto il condominio parziale e il relativo giudizio sia stato instaurato dall’intero condominio.

Ne consegue che l’eventuale esborso finanziario per la ripartizione delle spese compete e deve essere ripartito solo fra i condomini partecipanti al condominio parziale.