L'amministratore è il mandatario della compagine; in sostanza una persona che gestisce le parti comuni dell'edificio, nei rapporti esterni ed in quelli tra condomini, in nome e per conto della collettività.
A dire il vero per le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 9148/08), l'amministratore non rappresenta la collettività ma ogni singolo condomino in ragione della propria quota millesimale; ciò perché il condominio non è soggetto giuridico distinto dai suoi partecipanti.
L'incarico ha durata annuale; al suo termine l'amministratore decade ex lege dall'incarico pur continuando nel suo lavoro fino alla riunione ordinaria annuale per garantire la continuità amministrativa.
L'assemblea ordinaria annuale provvede alla conferma o alla revoca e quindi ad una nuova nomina.
In questo contesto è bene specificare che la figura dell'amministratore è obbligatoria solamente nei condomini con più di quattro partecipanti (art. 1129 c.c.).
In tali casi, qualora l'assemblea non riuscisse, o non volesse, provvedere alla nomina, ciascun comproprietario ha il potere di adire l'Autorità Giudiziaria.
Quest'ultima, nei fatti, esercita un potere sostitutivo dell'assemblea e provvede a nominare l'amministratore. La nomina, giova specificarlo, è atto che necessita del voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (500 millesimi).
Ciò tanto che essa sia decisa in prima o in seconda convocazione; a dirlo chiaramente è l'art. 1136, secondo e quarto comma, c.c. Il codice civile, con riferimento ai quorum deliberativi, parla espressamente e solamente della nomina e della revoca.
La conferma, ossia l'atto di rinnovo dell'incarico all'amministratore uscente, è richiamata solamente tra i compiti attribuiti all'assemblea ordinaria annuale (art. 1135 c.c.).
Questa mancanza ha creato una diatriba giurisprudenziale: qual è la maggioranza necessaria per la conferma dell'amministratore?
Due gli orientamenti in campo.
Il primo, che ha trovato sponda anche in sentenze di Cassazione, chiarisce che non solo in caso di nomina o revoca dell'amministratore, ma anche in quello di conferma è necessaria la maggioranza di cui all'art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali (Cass. 4 maggio 1994, n. 4269).
Il secondo, di cui si trova traccia nelle pronunce di merito, afferma che la conferma dell'amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la maggioranza prevista dal III° comma dell'art. 1136 c.c. (Trib. di Roma 15 maggio 2009 n. 10701).
In questo contesto s'inserisce una recente pronuncia del Tribunale di Brindisi che, laconicamente e senza motivazioni particolari, si unisce a quanto detto anche dalla Suprema Corte: la conferma è atto che necessita delle maggioranze previste per nomina e revoca (Trib. Brindisi 6 marzo 2012 n. 279).
