La mediazione per i debiti condominiali, quando conviene?

Ogni condomino, per il sol fatto d'essere tale, deve pagare le spese necessarie per la gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio. Il mancato pagamento, a fronte di un rendiconto (preventivo o consuntivo) approvato, lo espone al rischio di un'azione giudiziale per omesso versamento degli oneri condominiali. È chiaro sul punto l'art. 63, primo comma, disp. att. c.c. a mente del quale per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo consente all'amministratore di eseguire un pignoramento nell'arco di un paio di mesi dalla richiesta del decreto. Certo è che molte volte il sol fatto di vedersi notificato un decreto spinge il condomino a pagare sorte capitale e spese legali prima dell'inizio della procedura esecutiva. Il decreto di cui stiamo parlando non è valido strumento solamente perchà provvisoriamente esecutivo ma anche perchà, come è stato detto in giurisprudenza, il verbale di un'assemblea condominiale contenente l'indicazione delle spese occorrenti per la conservazione o l'uso delle parti comuni costituisce prova scritta idonea per ottenere decreto ingiuntivo pur in mancanza dello stato di ripartizione delle medesime, necessario per l'ulteriore fine di ottenere anche la clausola di provvisoria esecuzione del provvedimento, ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ. (Corte App. Napoli 25 gennaio 2012). Insomma l'azione monitoria è più agevole di quanto si possa pensare. Ciò detto valutiamo un fatto e poniamoci una domanda. Da marzo del 2012 per le questioni condominiali prima d'iniziare una causa è necessario esperire un tentativo di conciliazione. Si tratta d'un procedimento stragiudiziale che rappresenta condizione di procedibilità della domanda giudiziaria (cfr. d.lgs n. 28/10). Dal novero delle controversie sottratte a questo procedimento vi sono quelle così dette monitorie: in sostanza per ottenere un decreto ingiuntivo, l'amministratore non deve rivolgersi, preventivamente, ad un organismo di mediazione. In questo contesto la domanda è la seguente: non deve ma gli conviene? La risposta è: dipende dalla situazione del singolo condomino. Chiaramente un'ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva è molto più incisivo di una domanda di mediazione. Tuttavia se il condomino, unità immobiliare a parte, è nullatenente o comunque versa in un situazione di forte disagio economico, l'azione per via stragiudiziale potrebbe rappresentare un buono strumento per cercare di trovare un intesa: insomma per redigere un piano di rientro concordato. Verrebbe da domandarsi: ma se l'amministratore può fare ciò personalmente, perchà rivolgersi ad un organismo di mediazione?La risposta è semplice: l'organismo di mediazione, almeno nelle intenzioni, dovrebbe rappresentare un soggetto imparziale che media tra gli interessi in gioco per evitare l'insorgere di una lite. Il condomino, inoltre, vedrebbe in questa procedura l'effettiva disponibilità dell'amministratore a non voler agire solamente per penalizzarlo oltremodo (spesso il decreto ingiuntivo a torto ma anche a ragione è vissuto così) ma solamente per recuperare il giusto dovuto.