apr

30

L’art. 63 attuazione del Codice Civile impone al nuovo proprietario la solidarietà dei debiti nei confronti del condominio per l’annualità in corso e per quella precedente.

L’acquirente di una unità immobiliare, inserita in un condominio risponde solamente delle spese condominiali sorte in epoca successiva all’acquisto, e ha diritto di rivalersi nei confronti del vecchio proprietario per i debiti accumulati in epoca precedente. In questo caso vale infatti il principio generale della personalità delle obbligazioni, e non quello dell’ambulatorietà passiva, come di norma nell’art. 63, att. C.C.. Cassazione Sez. III n. 1956 del 22/02/2000

Cass. N° 6323 del 18/4/2003
In caso di vendita, le spese per la conservazione delle parti comuni dell’edificio, sono a carico di colui che è condomino nel momento in cui è nata la necessità di eseguire le relative opere, e non nel momento in cui vi sia una deliberazione di approvazione da parte dell’assemblea condominiale (che potrebbe essere successiva alla vendita).

Cass. civ., sez. Unite, 08-04-2002, n. 5035
In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale – come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato all’amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario – , difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale.
Obbligo del nuovo proprietario al pagamento dei contributi condominiali precedenti  Cassazione civile Sentenza 18/08/2005, n. 16975)
L’art. 63, co. 2°, disp. att. cod. civ., che limita al biennio precedente all’acquisto l’obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio, è una norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall’art. 1104, ultimo comma, cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido con il cedente, a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati.
Pertanto, in tema di contributi condominiali va fatta applicazione dell’art. 63, co. 2°, disp. Att. cod. civ. poiché il rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio.

Cassazione del 09/08/1996 n. 7353    Titolo: In caso di nuovo condómino, la ripartizione di spese in deroga ai principi legali, non lo vincola se non abbia manifestato la volontà ad aderirvi.  Massima: L’efficacia di una convenzione con la quale, ai sensi dell’art.1123 primo coma, cod.civ., si deroga al regime legale di ripartizione delle spese non si estende, in base all’art.1372 cod.civ., agli aventi causa a titolo particolare degli originari stipulanti, a meno che detti aventi causa non abbiano manifestato il loro consenso nei confronti degli altri condomini, anche per fatti concludenti, attraverso un’unica manifestazione tacita di volontà, dalla quale possa desumersi un determinato intento con preciso valore sostanziale (Artt.1123, 1372 cod.civ.).

Nel caso di fallimento di un condominio, per soddisfare le spese gravanti sull’unità immobiliare del fallito, l’amministratore si farà autorizzare dall’Assemblea a chiedere agli altri condòmini il versamento, pro-quota millesimale, di tale importo: inoltre dovrà insinuarsi nel passivo fallimentare. Una volta recuperati gli importi del fallito dalla Curatela Fallimentare e/o dal nuovo proprietario, come da 2° comma art. 63 disposizioni attuative del C. C., gli stessi verranno restituiti ai Condòmini che li hanno anticipati.

apr

26

Ripartizione spese pulizia scale

Cass., sez. II, n. 432 del 12/01/2007 La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale va effettuata solo in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica dell’art. 1124 c.c. “La ripartizione delle spese per la pulizia delle scale secondo quanto previsto dall’art. 1124 cod. civ., poi, è conforme alla ratio di tale disposizione, la quale va individuata nel fatto che, a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia.
Va soltanto chiarito che la ripartizione delle spese va fatta con applicazione integrale del criterio dell’altezza di piano; la disposizione contenuta nell’art. 1124 primo comma, cod. civ. secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all’art. 1123 secondo comma, cod. civ.) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate”

apr

20

Animali in condominio

Risarcibile chi non dorme per il cane che abbaia   (Cassazione 26107/2006)

Chi non riesce a dormire a causa dell’abbaiare ininterrotto dei cani ha diritto ad un risarcimento. Lo ha stabilito la Settima Sezione Penale della Corte di Cassazione, che hanno accordato un risarcimento di mille euro ad un signore di Catania che, certificati medici alla mano, aveva dimostrato che il continuo abbaiare, anche di notte, dei due cani del vicino, avevano impedito il suo riposo. La Suprema Corte ha in proposito sottolineato che “il ridotto ambito delle molestie non esclude la sussistenza del reato potendo esso ravvisarsi anche nel caso in cui rimanga leso l’interesse di una persona singola”, considerato che, oltretutto, “l’abbaiare di cani, specialmente di notte, è un fatto potenzialmente idoneo a disturbare il riposo o l’occupazione delle persone che risiedono nelle vicinanze della fonte del rumore”.

È giustificabile anche a distanza di tempo una reazione contro il proprietario di un cane lasciato libero di fare i suoi bisogni che rechino danno al vicino, insomma  non è reato reagire al vicino maleducato  (Cassazione 36084/2006)
Non è reato apostrofare il vicino di casa maleducato con frasi ingiuriose anche se fosse trascorso del tempo dal fatto. La V sezione Penale della Corte di Cassazione ha annullato la condanna a 250 euro di multa per il reato di ingiuria continuata inflitta dal Giudice di pace di Lanciano ad una signora che si era sfogata contro gli inquilini del piano di sopra che lasciavano libero il cane di fare i propri bisogni sul balcone, sporcando la loro biancheria stesa ad asciugare. L’imputata, che ha proposto ricorso in Cassazione contro la condanna, sosteneva di avere reagito per provocazione del fatto ingiusto altrui, e ora la Suprema Corte le ha dato ragione, affermando che sussiste la causa di giustificazione (“esimente”) “quando la reazione iraconda segua immediatamente il fatto ingiusto altrui, mentre, ai fini della configurazione della circostanza attenuante comune, “non occorre che la reazione sia immediata, ma consegua ad un accumulo di rancore, per effetto di reiterati comportamenti ingiusti, esplodendo, anche a distanza di tempo, in occasione di un episodio scatenante”; pertanto la reazione della donna, anche se scomposta, è comunque giustificabile  (così Cass., sez. V, 14/2/2005, n. 12860, rv. 322106; cfr., pure, Cass. sez. I, 1475/1993, n. 6352, rv. 194368).

Cass. 04/12/93 – n. 12028 – animali In tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartamenti i comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un’approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sé inidonei ai sensi dell’art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l’obbligatorietà.

In tema di responsabilità per danni cagionati da animali, l’art. 2052 cod. civ. stabilisce a carico del proprietario dell’animale una presunzione di colpa a vincere la quale non è sufficiente la prova di avere usato la comune diligenza nella custodia dell’animale, ma occorre la prova del caso fortuito. In questo è riconducibile anche la colpa del danneggiato, che, però, per avere effetti liberatori, deve consistere in un comportamento cosciente che assorba l’intero rapporto causale, e cioè in una condotta che, esponendo il danneggiato al rischio e rendendo questo per ciò stesso possibile in concreto, si inserisca in detto rapporto con forza determinante.
Cass. civ., sez. III, 23 febbraio 1983, n. 1400,

La responsabilità sancita dall’art. 2052 c.c. ricorre tutte le volte che il danno sia stato prodotto, con diretto nesso causale, dal fatto proprio dell’animale secundum o contra naturam, comprendendosi in tale concetto qualsiasi atto o moto dell’animale quod sensu caret, che dipenda dalla natura dell’animale medesimo e prescinda dall’agire dell’uomo. Cass. civ., sez. III, 19 gennaio 1977, n. 261.
La presunzione di responsabilità per danno cagionato da animali, ai sensi dell’art. 2052 cod. civ., può essere superata esclusivamente qualora il proprietario o colui che si serve dell’animale provi il caso fortuito e pertanto non può attribuirsi identica efficacia liberatoria alla semplice prova dell’uso della normale diligenza nella custodia dell’animale stesso o della mansuetudine di questo, essendo, pertanto irrilevante che il suo comportamento dannoso sia stato causato da impulsi interni imprevedibili o inevitabili ed essendo, invece, sufficiente al permanere della suddetta presunzione che il danno sia stato prodotto con diretto nesso causale, da fatto proprio dell’animale.  Cass. civ., sez. III, 6 gennaio 1983, n. 75,

La responsabilità per fatto di animale, di cui all’art. 2052 c.c., riguarda alternativamente il proprietario dell’animale e chi si serve dell’animale, per tutto il periodo in cui lo ha in uso. Pret. civ. Torino, 4 ottobre 1991, in Arch. civ. 1992, n. 3.

In tema di condominio di edifici il divieto di tenere negli appartamenti comuni animali domestici non può essere contenuto negli ordinari regolamenti condominiali, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non potendo detti regolamenti importare limitazioni delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei condomini sulle porzioni del fabbricato appartenenti ad essi individualmente in esclusiva, sicché in difetto di un’approvazione unanime le disposizioni anzidette sono inefficaci anche con riguardo a quei condomini che abbiano concorso con il loro voto favorevole alla relativa approvazione, giacché le manifestazioni di voto in esame, non essendo confluite in un atto collettivo valido ed efficace, costituiscono atti unilaterali atipici, di per sé inidonei ai sensi dell’art. 1987 c.c. a vincolare i loro autori, nella mancanza di una specifica disposizione legislativa che ne preveda l’obbligatorietà.  Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1993, n. 12028.

La detenzione di animali in un condominio, essendo la suddetta facoltà una esplicazione del diritto dominicale, può essere vietata solo se il proprietario dell’immobile si sia contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento, non potendo un regolamento condominiale di tipo non contrattuale, quand’anche approvato a maggioranza, stabilire limiti (oneri reali e servitù) ai diritti ed ai poteri dei condomini sulla loro proprietà esclusiva, salvo che l’obbligo o il divieto imposto riguardino l’uso, la manutenzione e la eventuale modifica delle parti di proprietà esclusiva, e siano giustificati dalla necessità di tutelare gli interessi generali del condominio, come il decoro architettonico dell’edificio.  Trib. civ. Piacenza, sez. II, 10 aprile 1990, n. 231,  in Arch. loc. e cond. 1990, 287.

La detenzione di un animale può integrare in astratto la fattispecie di cui all’art. 844 cod. civ., in quanto tale norma, interpretata estensivamente, è suscettibile di trovare applicazione in tutte le ipotesi di immissioni che abbiano carattere materiale, mediato o indiretto e provochino una situazione di intollerabilità attuale; pertanto, in mancanza di un regolamento condominiale di tipo contrattuale che vieti al singolo condomino di detenere animali nell’immobile di sua esclusiva proprietà, la legittimità di tale detenzione deve essere accertata alla luce dei criteri che presiedono la valutazione della tollerabilità delle immissioni.
Trib. civ. Piacenza, sez. II, 10 aprile 1990, n. 231,  in Arch. loc. e cond. 1990, 287.

Nel caso in cui un regolamento condominiale di tipo contrattuale vieti di tenere animali che possano recare disturbo ai condomini, il giudice, accertati tali disturbi, può ordinare, con provvedimento di urgenza, l’allontanamento degli animali dagli appartamenti in cui sono tenuti.
Trib. civ. Napoli, ord. 25 ottobre 1990,  in Arch. loc. e cond. 1990, 737.

Il giudice può, con provvedimento di urgenza ex art. 700 c.p.c., ordinare l’allontanamento di animali molesti ( nella specie, cane) dal condominio, affidando l’esecuzione ad organi pubblici, con divieto assoluto di ritorno nell’edificio condominiale.
Trib. civ. Napoli, ord. 8 marzo 1994, in Arch. loc. e cond. 1994, 337.

Qualora una norma contenuta in un regolamento condominiale vieti la detenzione di animali che possano turbare la quiete o l’igiene della collettività, il semplice possesso di cani o di altri animali non è sufficiente a far incorrere i condomini in questo divieto, essendo necessario che si accerti effettivamente il pregiudizio causato alla collettività dei condomini sotto il profilo della quiete o dell’igiene.
Pret. civ. Campobasso, 12 maggio 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 176.

Non può l’assemblea, con voto di maggioranza, imporre ad un condomino il divieto di detenere cani negli appartamenti, ma occorre che il divieto sia posto nel regolamento condominiale.
Trib. civ. Parma, 11 novembre 1968, in Riv. giur. edil. 1971, 446.

L’amministratore del condominio è legittimato ad agire giudizialmente per il rispetto del regolamento e per la cessazione di molestie derivanti dalla detenzione di animali negli appartamenti, e la competenza in ordine a tale questione spetta al pretore.
Trib. civ. Parma, 11 novembre 1968, in Riv. giur. edil. 1971, 446.

La delibera assembleare di approvazione del regolamento di condominio presa a maggioranza è invalida, perché limitativa delle proprietà individuali, nella parte in cui vieta ai condomini di tenere cani anche nelle logge e nei terrazzi.
Trib. civ. Messina, 8 aprile 1981, n. 743, in Riv. giur. dottr. leg. e giur. 1981, 53.

 

apr

18

Obbligo installazione contatori acqua di ripartizione in ogni appartamento

D.P.C.M. 4 marzo 1996 – Disposizioni in materia di risorse idriche (In GU 14 marzo 1996, n. 62, S.O.)

8.2.8. Misurazione

La misurazione dei volumi consegnati all’utente si effettua, di regola, al punto di consegna, mediante contatori, rispondenti ai requisiti fissati dal Decreto del Presidente della Repubblica 23 agosto 1982, n. 854, recepente la Direttiva Comunitaria n. 75/33. Là dove esistono consegne a bocca tarata o contatori non rispondenti, deve essere programmata l’installazione di contatori a norma.

In relazione a quanto disposto dall’articolo 5, comma 1, lettera c), della legge 5 gennaio 1994, n. 36, dove attualmente la consegna e la misurazione sono effettuate per utenze raggruppate, la ripartizione interna dei consumi deve essere organizzata, a cura e spese dell’utente, tramite l’installazione di singoli contatori per ciascuna unità abitativa.

È fatto obbligo al gestore di offrire agli utenti l’opportunità di fare eseguire a sua cura, dietro compenso e senza diritto di esclusività, le letture parziali e il riparto fra le sottoutenze e comunque proporre procedure standardizzate per il riparto stesso.

La disciplina degli eventi contenziosi deve essere prevista nel Regolamento di utenza.

apr

17

Il Garante ha emanato precise direttive per la salvaguardia dei dati sensibili (in realtà pochi) all’interno della struttura condominiale.

Per i dati che invece possono essere divulgati all’esterno del condominio, le norme sono più severe.

Privacy. Condominio, art.700 c.p.c. – Esposizione in bacheca condominiale di denuncia
Tribunale di Napoli, Sez. dist. Afragola, ordinanza del 27.04.2005

Il trattamento dei dati deve essere improntato, anche in ambito condominiale, al rispetto dei principi di pertinenza e non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi vengono raccolti.
L’esposizione in bacheca della denuncia (nella quale vengono riportati dati personali ed identificativi di un soggetto) concreta una diffusione di dati inosservante dei principi normativi:
a) perché idonea a rendere edotti dei dati anche soggetti estranei;
b) perché concernente una vicenda privata e personale del singolo condomino;

E’ da ritenersi lecita l’installazione di una telecamera nel pianerottolo comune che consenta la sola diretta osservazione del portone di ingresso e dell’area antistante la porta di ingresso alla singola unità immobiliare; mentre non è ammissibile l’installazione di apparecchiature che consentano di osservare le scale, gli anditi ed i pianerottoli comuni, in quanto ciò comporta una possibile lesione e compressione dell’altrui diritto alla riservatezza. Trib. civ. Milano, 6 aprile 1992

GARANTE PER LA PROTEZIONE DEI DATI PERSONALI

PROVVEDIMENTO 18 maggio 2006

Trattamento di dati personali nell’ambito dell’amministrazione condominiale.

(GU n. 152 del 3-7-2006)

IL GARANTE PER LA PROTEZIONE DEI DATI PERSONALI

In data odierna, in presenza del prof. Francesco Pizzetti, presidente, del dott. Giuseppe Chiaravalloti, vice presidente, del dott. Giuseppe Fortunato e del dott. Mauro Paissan, componenti, e del dott. Giovanni Buttarelli, segretario generale;

Visto il Codice in materia di protezione dei dati personali (d.lg. 30 giugno 2003, n. 196);

Vista la documentazione in atti ed esaminate le osservazioni pervenute a seguito della consultazione pubblica indetta l’8 febbraio 2006;

Viste le osservazioni formulate dal segretario generale ai sensi dell’art. 15 del regolamento del Garante n. 1/2000;

Relatore il dott. Giuseppe Fortunato;

PREMESSO

1. Il trattamento di dati personali nell’ambito dell’amministrazione di condomini

Sono pervenuti a questa Autorità diversi quesiti e segnalazioni concernenti le operazioni di trattamento di dati personali effettuate nell’ambito delle attività connesse all’amministrazione dei condomini: presentando profili comuni −con specifico riguardo alla circolazione di informazioni personali per la gestione della proprietà comune, riferite ai singoli partecipanti al condominio (di seguito, “partecipanti”), o concernenti l’intera amministrazione condominiale−, le medesime sono suscettibili di trattazione unitaria con il presente provvedimento nel quale si è altresì tenuto conto delle comunicazioni (settantacinque, comprendenti anche richieste di chiarimenti, quesiti e osservazioni) pervenute all’Autorità da privati e da associazioni di categoria a seguito della consultazione pubblica indetta l’8 febbraio 2006.

I profili prevalentemente presi in considerazione nelle comunicazioni inviate (in larga parte già presenti nelle segnalazioni e nei quesiti presentati all’Autorità) riguardano:

  1. i dati inerenti il condominio complessivamente inteso quale ente di gestione;
  2. i dati personali riferiti ai singoli partecipanti al condominio, nei limiti delle informazioni personali raccolte ed utilizzate per le finalità riconducibili alla disciplina civilistica;
  3. il trattamento dei dati relativi a soggetti diversi dai partecipanti al condominio;

Tenendo conto delle osservazioni pervenute nel corso della consultazione pubblica e delle segnalazioni presentate all’Autorità, ferma restando l’applicabilità delle regole di diritto comune (in particolare degli artt. 1117 e ss. c.c.), il Garante, ai sensi dell’art. 154, comma 1, lett. c), del Codice, al fine di rendere conformi alle disposizioni vigenti in materia di protezione dei dati personali i trattamenti effettuati nell’ambito dell’amministrazione dei condomini, prescrive ai titolari del trattamento l’adozione delle misure di seguito specificamente indicate.
2. Tipologia di informazioni oggetto di trattamento nell’ambito dell’attività di amministrazione del condominio e principi di pertinenza e non eccedenza.

Affinché il trattamento di dati personali effettuato nell’ambito dell’attività di amministrazione del condominio si svolga nell’osservanza del principio di liceità (previsto all’art. 11 del Codice), in termini generali, possono formare oggetto di trattamento da parte della compagine condominiale unitariamente considerata −di regola con l’ausilio dell’amministratore di condominio (nell’eventuale veste di responsabile del trattamento ai sensi degli artt. 4, comma 1, lett. g), e 29 del Codice)− le sole informazioni personali pertinenti e necessarie rispetto allo svolgimento delle attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni ed idonee a determinare, secondo le regole del codice civile (artt. 1117 ss. c.c.), le posizioni di dare ed avere dei singoli partecipanti (siano essi proprietari o usufruttuari: cfr. art. 67 disp. att. c.c.).

2.1. Le informazioni trattate possono riguardare non solo tutta la compagine condominiale unitariamente considerata (ad esempio, i dati relativi a consumi collettivi del condominio), ma possono altresì riferirsi a ciascun partecipante, individualmente considerato, in quanto necessarie ai fini dell’amministrazione comune: queste ultime consistono, ad esempio, nei dati anagrafici e negli indirizzi dei partecipanti, elementi la cui reciproca conoscenza può risultare indispensabile per consentire la regolare convocazione dell’assemblea (alla luce delle disposizioni contenute nell’art. 66 disp. att. c.c.), nonché per verificare la validità delle deliberazioni dalla stessa adottate (ad esempio, ai fini dell’impugnazione ex art. 1137 c.c.). Del pari, possono formare oggetto di trattamento anche le quote millesimali attribuite a ciascuno dei condomini e i dati personali necessari a commisurarle o, comunque, rilevanti per la determinazione di oneri nell’ambito condominiale (art. 68 disp. att. c.c. e art. 1123 c.c.); dalle quote millesimali è dato altresì ricavare il quorum per la regolare costituzione dell’assemblea (quorum costitutivo) e per la validità delle deliberazioni adottate (quorum deliberativo), secondo quanto disposto dall’art. 1136 c.c.

Le informazioni personali appena menzionate, riferibili a ciascun partecipante, possono essere trattate per la finalità di gestione ed amministrazione del condominio, a seconda dei casi, ai sensi dell’art. 24, comma 1, lett. a), b) o c) del Codice.

2.2. Anche per esercitare i controlli in ordine all’esattezza dell’importo dovuto a titolo di contributo per la manutenzione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni, ciascun partecipante può essere informato in ordine all’ammontare della somma dovuta dagli altri; in ragione delle regole sul mandato, che (per costante giurisprudenza) trovano applicazione per regolare il rapporto tra i partecipanti e l’amministratore, questi informa i singoli partecipanti degli eventuali inadempimenti, sia nelle usuali forme del rendiconto annuale (art. 1130 c.c.), come pure, in ogni tempo, a seguito dell’esercizio del potere di vigilanza e controllo spettante a ciascun partecipante al condominio sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni (cfr. Cass., 26 agosto 1998, n. 8460; Cass., 29 novembre 2001, n. 15159; v. altresì, Provv. Garante 16 luglio 2003).

Tali informazioni potranno essere trattate dai partecipanti, perseguendo gli stessi nell’esercizio della facoltà menzionata un legittimo interesse non sopravanzato da quello degli interessati cui si riferiscono i dati, ai sensi dell’art. 24, comma 1, lett. g), del Codice. Ricorrendone i presupposti, i dati sopra citati possono altresì essere trattati in base all’art. 24, comma 1, lett. f), del Codice.

2.3. Solo in presenza del consenso dell’interessato (salva l’eventuale pubblicità già attribuita a tali informazioni grazie alla loro indicazione in elenchi pubblici), invece, possono essere trattate, in quanto non eccedenti rispetto alla finalità di amministrazione della cosa comune, le informazioni relative alle utenze telefoniche intestate ai singoli partecipanti: il loro utilizzo, infatti, può agevolare, specie in relazione a casi particolari di necessità ed urgenza (ad esempio al fine di prevenire o limitare eventuali danni a parti individuali o comuni dell’immobile), i contatti tra i partecipanti come pure lo svolgimento delle incombenze rimesse all’amministratore del condominio (cfr. Provv. 19 maggio 2000, in Boll. n. 13/2000, p. 7, doc. web n. 42268).

2.4. Possono altresì formare oggetto di trattamento nell’ambito delle menzionate finalità di amministrazione del condominio, dati personali di natura sensibile o dati giudiziari, nella misura indispensabile al perseguimento delle medesime finalità.

Tale ipotesi può ricorrere, ad esempio, in relazione al trattamento di dati di natura sensibile e giudiziaria del personale alle dipendenze del condominio in ordine al quale, salvo l’obbligo di rendere l’informativa ai sensi dell’art. 13 del Codice, trovano applicazione lo speciale presupposto di cui all’art. 26, comma 4, lett. d), del Codice (obblighi del datore di lavoro) e le autorizzazioni generali del Garante nn. 1 e 7 del 2005 (relative al trattamento dei dati sensibili nei rapporti di lavoro e ai dati giudiziari).

Ulteriori ipotesi di trattamento di dati sensibili nell’ambito dell’amministrazione condominiale possono comunque configurarsi: si pensi al trattamento di dati sanitari effettuato in relazione a danni alle persone, anche diverse dai condomini, e ai trattamenti di dati sanitari di uno o più partecipanti connessi all’adozione di una delibera assembleare avente ad oggetto l’abbattimento delle c.d. “barriere architettoniche”.

3. Comunicazione e diffusione di dati relativi ai partecipanti.

3.1. Salva la presenza di una causa giustificatrice (quale il consenso dell’interessato o uno degli altri presupposti previsti all’art. 24 del Codice), è illecita la comunicazione a terzi di dati personali riferiti ai partecipanti: ciò potrebbe avvenire, ad esempio, mettendo a disposizione di terzi dati personali riportati nei prospetti contabili o dei verbali assembleari o, ancora, consentendo la presenza in assemblea –il cui svolgimento è suscettibile di videoregistrazione in presenza del consenso informato dei partecipanti– di soggetti non legittimati a parteciparvi.

Possono comunque partecipare all’assemblea soggetti terzi (ad esempio, tecnici o consulenti) per trattare i punti all’ordine del giorno per i quali i partecipanti ne ritengano necessaria la presenza (cfr. Provv. 19 maggio 2000, cit.); con l’assenso dei partecipanti o sussistendo le condizioni previste da specifiche disposizioni normative (quale ad esempio l’art. 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392 sulla disciplina delle locazioni di immobili urbani) potrà partecipare all’assemblea il conduttore di un immobile del condominio.

3.2. Integra un trattamento illecito (anche in violazione del principio di proporzionalità) la diffusione di dati personali effettuata mediante l’affissione di avvisi di mora (o, comunque, di sollecitazioni di pagamento) in spazi condominali accessibili al pubblico, potendo tali informazioni venire a conoscenza di una serie indeterminata di soggetti, nell’intervallo di tempo in cui l’avviso risulta visibile. L’esposizione di dette informazioni in tali luoghi può contenere solo avvisi di carattere generale utili ad una più efficace comunicazione di eventi di interesse comune (ad esempio, inerenti allo svolgimento dell’assemblea condominiale o relative a comunicazioni urgenti: si pensi ad anomalie nel funzionamento degli impianti), rimettendo a forme di comunicazione individualizzata, o alla discussione in assemblea, la trattazione di affari che importi il trattamento di dati personali riferiti a condomini individuati specificatamente (Provv. 12 dicembre 2001, in Boll. n. 23/2001, p. 7, doc. web n. 1082529).

3.3. Per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali devono essere adottate, se del caso anche a cura dell’amministratore del condominio, idonee misure di sicurezza di cui agli artt. 31 ss. del Codice.
4. Diritto d’accesso e informazioni relative alla complessiva gestione condominiale da parte dei partecipanti

4.1. Ove si intenda esercitare il diritto d’accesso (e gli altri diritti previsti dall’art. 7 del Codice, avvalendosi eventualmente della particolare modalità di tutela prevista dagli artt. 145 del Codice) in relazione ai dati riferibili direttamente all’intera compagine condominiale (si pensi alle informazioni connesse ai contratti stipulati nell’interesse del condominio, quali ad esempio quelli relativi alla fornitura di beni e alla somministrazione di servizi, o in ordine ai dati sul consumo e sugli importi di utenze complessivamente intestate al condominio: cfr. Provv. 13 dicembre 2004), tale facoltà compete al rappresentante della compagine condominiale, di regola l’amministratore.

4.2. Come detto al punto 2, resta impregiudicata la circolazione tra i partecipanti, in conformità alla disciplina civilistica (ed in particolare grazie alle regole che, rispetto all’attività gestoria dell’amministratore, presiedono all’esatta esecuzione del suo incarico secondo le attribuzioni contenute nell’art. 1130 c. c., con particolare riguardo all’obbligo di rendiconto) delle informazioni direttamente riferibili direttamente alla gestione condominiale (e concernenti tutti i partecipanti complessivamente considerati), come pure la loro eventuale conoscibilità, sussistendone i presupposti, in base ad altre norme presenti nell’ordinamento.

5. Diritto d’accesso e informazioni personali riferite ai partecipanti

Rispetto alle informazioni personali relative al singolo partecipante, anche se oggetto di trattamento per finalità di gestione della cosa comune, resta salvo il diritto del medesimo di accedere ai dati che lo riguardano nelle forme previste dagli artt. 7 e ss. del Codice. Tale diritto può essere esercitato nei confronti del condominio (inteso come la collettività dei partecipanti), anche presentando la relativa istanza all’amministratore.

Il diritto d’accesso (e i restanti diritti individuati dal menzionato art. 7) non è riconosciuto al partecipante in ordine ai dati personali riferibili agli altri condomini singolarmente intesi o all’intera compagine condominiale (la cui conoscibilità è assicurata nei limiti e con le modalità sopra indicate al punto 2 del presente provvedimento).
6. Ambiti esclusi

Sono estranei all’ambito di applicazione della disciplina di protezione dei dati comportamenti e forme di comunicazione, riconducibili all’alveo delle relazioni di vicinato, posti in essere per finalità esclusivamente personali (art. 5, comma 3, del Codice).

Resta salva la facoltà degli interessati di ricorrere all’autorità giudiziaria ordinaria per i profili di rispettiva competenza, in particolare per conseguire il risarcimento del danno eventualmente subito (art. 15 del Codice) o allorché i comportamenti siano suscettibili di integrare fattispecie di reato (quali, ad esempio, l’interferenza illecita nella vita privata, di cui all’art. 615 bis c.p.).

TUTTO CIO’ PREMESSO, IL GARANTE

- prescrive, ai sensi dell’art. 154, comma 1, lett. c), del Codice, ai soggetti titolari di un trattamento di dati personali nell’ambito dell’attività di amministrazione dei condomini di adottare, nei termini di cui in motivazione, le misure necessarie indicate nel presente provvedimento al fine di rendere il trattamento conforme alle disposizioni vigenti, avuto particolare riguardo:

- individua, ai sensi dell’art. 24, comma 1, lett. g), del Codice, nei termini di cui in motivazione al punto 2.2., i casi nei quali il trattamento dei dati personali nell’ambito dell’amministrazione di condomini può essere effettuato presso i condomini nei limiti e alle condizioni ivi indicate, al fine di perseguire i menzionati legittimi interessi e senza richiedere il consenso degli interessati;

- dispone infine che il presente provvedimento sia pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.

Roma, 18 maggio 2006.

IL PRESIDENTE
Pizzetti

IL RELATORE
Chiaravalloti

IL SEGRETARIO GENERALE
Buttarelli

prossimi »

Servizi Lavorincasa

Case in Vendita e affitto
Cerca appartamenti e case a Roma, Milano e in tutta Italia.
Eurekasa.it		 Eurekasa.it
HELPCASA
il primo Forum italiano sulle problematiche della Casa: Partecipa anche tu.		 Forum Casa
RICHIEDI un PROGETTO d'interni online per la tua casa ! Progettazione Online

Quanto Costa ?