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Risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente venditore

La Corte d’appello ha accertato che alla data fissata per la stipula del rogito notarile non era possibile trasferire dal promittente venditore al promissario acquirente la proprietà dell’immobile, in quanto questo non risultava accatastato ed era privo di concessione edilizia e di licenza di abitabilità , e che, perchè il primo si era reso inadempiente alle obbligazioni assunte con il preliminare stipulato il 4 settembre 1985.

E’ vana, pertanto, la contestazione che gli odierni ricorrenti muovono alla statuizione della Corte, deducendo che per la stipula dell’atto era sufficiente allegare la copia della domanda di concessione in sanatoria e la ricevuta di versamento delle prime due rate dell’oblazione, atteso che, come si è appena ricordato, la Corte ha indicato, quali fatti impeditivi del trasferimento della proprietà dell’ immobile, anche il suo mancato accatastamento e la mancanza di certificato di abitabilità ; non senza rilevare che il C. si era impegnato a provvedere, tra l’altro, a sue spese al disbrigo della pratica di accatastamento ed al rilascio del certificato di abitabilità .
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE     SEZIONE II CIVILE    Sentenza 4 dicembre 2006, n. 25703

Il testo della sentenza:

http://www.condomini.altervista.org/RisoluzioneContrattoVenditaCasa.htm

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GARANZIA

Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 2000, n. 117    Gravi difetti di costruzione – Infiltrazioni di acqua per carenze di impermeabilizzazione – Responsabilità del costruttore – Garanzia a carico dell’appaltatore.    Tra i vari difetti di costruzione per i quali è operante a carico dell’appaltatore la garanzia prevista dall’art. 1669, Codice civile, rientrano le infiltrazioni d’acqua determinate da carenze dell’impermeabilizzazione perché incidono sulla funzionalità dell’opera menomandone il godimento.

Cass. 05/09/94 – n. 7651- appalto – autorimesse – parcheggi – posti auto
Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne all’edificio condominiale – svolgente, nella sua struttura unitaria ed omogenea, una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti, ciascuna delle quali costituisce pertinenza della proprietà esclusiva dei singoli condomini – è applicabile la presunzione di comunione stabilita dall’art. 1117, n. 1, c.c. con la conseguenza che esso costituisce, al pari del tetto dell’edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che l’amministratore del condominio è legittimato ad esercitare le azioni che lo concernono. (Nella specie, condanna del costruttore al rifacimento della impermeabilizzazione o al rimborso per eseguirla direttamente). Qualora una parte tenuta per legge alla garanzia per vizi, come l’appaltatore ed il venditore, riconosca, sulla base del precedente impegno negoziale, la sussistenza di vizi della prestazione eseguita ed assuma, in luogo dell’obbligazione di garanzia rientrante nel contenuto dell’originario contratto, l’obbligo di eliminare i vizi stessi, si configura a carico di tale parte un’obbligazione nuova ed autonoma (rispetto a quella di garanzia), non soggetta ai termini di prescrizione e decadenza previsti dalla disciplina del contratto di appalto (art. 1667 c.c.) e da quello del contratto di vendita (art. 1495 c.c.), restando soggetta all’ordinaria prescrizione decennale

Difetti di costruzione
Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza n° n. 8577 del 26 aprile 2005
In materia di appalto avente ad oggetto la costruzione di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, rientra nei compiti propri del giudice del merito, coinvolgendo l’accertamento e la valutazione degli elementi di fatto del caso concreto, l’indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell’art. 1669 cod. civ., che comporta la responsabilita’ extracontrattuale dell’appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e 1668 cod. civ. in tema di garanzia per le difformita’ e i vizi dell’opera.
Al giudice di merito spetta altresi’ stabilire se le acquisizioni processuali sono sufficienti a formulare compiutamente il giudizio finale sulle caratteristiche dei difetti, dovendo al riguardo non limitarsi alla mera verifica della sussistenza del pericolo di crollo ovvero alla valutazione dell’incidenza dei medesimi sulle parti essenziali e strutturali dell’immobile, bensi’ accertare anche se essi, pur afferendo ad elementi secondari ed accessori, siano tali da incidere negativamente, pregiudicandoli in modo considerevole nel tempo, sulla funzionalita’ e sul godimento dell’immobile.

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Sentenza sul voto per delega all’amministratore stesso durante la sua nomina o revoca:

Cassazione  Sez. III N°10566 del 19/7/02 Qualora all’ordine del giorno dell’assemblea condominiale vi sia la conferma o meno dell’amministratore in carica, l’esame e l’approvazione del bilancio consuntivo, l’amministratore, non può votare in qualità di delegato di un condomino se nella delega il condomino stesso, non abbia espresso la sua volontà circa il voto da esprimere in assemblea e abbia quindi lasciato la massima facoltà di espressione di voto all’amministratore. In tali casi l’amministratore non potrà votare neanche con la delega, in quanto si trova in una situazione di conflitto di interessi; perché le decisioni da prendere, infatti, riguardano proprio il suo operato.
SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE  SEZIONE SECONDA CIVILE  SENTENZA 26-09-2005, n. 18730   “nessuna spesa se non quella fissa, in caso di rigetto  dell’istanza di revoca dell’amministratore in “volontaria giurisdizione”.
Pertanto il provvedimento camerale relativo alla istanza di nomina o di revoca dell’amministratore di condominio, anche quando si inserisce in una situazione di conflitto tra condomini, si risolve in un intervento del giudice di tipo sostanzialmente amministrativo privo della attitudine a produrre gli effetti del giudicato supposizioni soggettive in contrasto, essendo finalizzato soltanto alla tutela dell’interesse generale e collettivo del condominio ad una sua corretta amministrazione.
Dalle considerazioni esposte consegue che nei procedimenti di volontaria giurisdizione non trovano applicazione le regole di cui agli articoli 91 e seguenti c.p.c., le quali postulano l’identificazione di una parte vittoriosa e di una parte soccombente in esito alla definizione di un conflitto di tipo contenzioso (vedi Cass. 2.10.1997 n. 9636 in tema di spese del procedimento di volontaria giurisdizione promossa ai sensi dell’art. 2409 c.c.)” in particolare quindi le evidenziate caratteristiche del procedimento ex art. 1129 c.c. di nomina o di revoca dell’amministratore di condominio comportano la inapplicabilità delle disposizioni di cui agli articoli 91 e seguenti c.p.c., cosicché le spese del procedimento devono rimanere a carico del soggetto che le abbia anticipate proponendo il ricorso per la nomina o per la revoca dell’amministratore o resistendo a tale iniziativa giudiziaria (Cass. 30.3.2001 n. 4706).
In definitiva pertanto in accoglimento del ricorso il decreto impugnato, che ha provveduto alla condanna del F. al rimborso in favore del R. delle spese del secondo grado di giudizio e che, rigettando il reclamo, ha confermato anche la analoga pronuncia sulle spese del giudizio di primo grado da parte del Tribunale di Ascoli Piceno, deve essere cassato senza rinvio in ordine alla statuizione sulle spese processuali.

Revoca Amministratore e compenso per la normale durata dell’incarico  Giudice di pace di Avellino, 22 settembre 2005
L’amministratore anticipatamente revocato dall’assemblea non ha diritto al pagamento dell’intero compenso stabilito per la normale durata dell’incarico, ma alla minor somma liquidata in proporzione al tempo di effettiva esecuzione del mandato.

Cass. 4706/01: I procedimenti per la nomina e la revoca di amministratore, essendo ricompresi tra quelli non contenziosi di volontaria giurisdizione, non sono sottoposti alla disciplina della soccombenza, per cui le spese legali fanno carico al procedente.

Ricorso per la nomina di un amministratore giudiziario senza il patrocinio di un avvocato
Trib. civ. Ariano Irpino decr., 13 dicembre 2006    Nel caso in cui l’assemblea non possa procedere alla sostituzione dell’amministratore dimissionario per il mancato raggiungimento del quorum deliberativo, i condomini sono personalmente legittimati a ricorrere al giudice camerale perché nomini un amministratore giudiziario ex art. 1129 c.c. anche senza il patrocinio di un avvocato in quanto il procedimento camerale rientra nell’ambito della volontaria giurisdizione.

Nomina giudiziale dell’amministratore e ripartizione delle spese legali.
Le spese legali necessarie per la nomina giudiziale dell’amministratore, sostenute dal singolo condomino, vanno poste a carico del Condominio e ripartite in capo a tutti i condomini, in base ai principi generali cristallizzati negli articoli 1104 e 1123 del codice civile. Inoltre, al singolo condomino, che ha anticipato detto importo, vanno riconosciuti oltre agli interessi legali, anche la rivalutazione monetaria, dall’anticipo di tale importo al saldo, vertendosi in tema di debito di valuta relativamente al quale il maggior danno ex art. 1124 del codice civile va risarcito quanto meno nella misura presuntivamente spettante ad ogni consumatore con riferimento agli indici ISTAT (v. da ultimo Cass. 6224/2002, 2508/2002 e 10569/2001)-
Tribunale di Milano, n. 838/03 – Sezione VIII Civile

Ammissibilità del ricorso per Cassazione verso il provvedimento giudiziale di revoca dell’amministratore 23.12.06
La Corte di Cassazione con sentenza del 10 gennaio u.s. n. 184, ricordando i casi nei quali l’amministratore di condominio può essere revocato in forza di provvedimento giudiziale, ha stabilito che il provvedimento di cui all’art. 1129 c.c. rientra nei provvedimenti di volontaria giurisdizione per i quali è ammesso non solo reclamo alla Corte di Appello competente, ma anche ricorso per Cassazione.
Trattasi di quaestio fortemente discussa: ad un orientamento positivo (sent. n. 883 del 1999) è seguita più di una pronuncia che ha negato la possibilità di ricorrere per Cassazione.
Con la sentenza in esame, la Cassazione è tornata sui suoi passi ammettendo, dunque, la possibilità dell’amministratore revocato di rivolgersi ai giudici di legittimità.

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