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SENTENZA DELLA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Sez. III, N° 14160 del 27/10/2000

In mancanza di un titolo che consenta di determinare la proprietà del bene, si presume la comunione del bene qualora esso per le sue caratteristiche è considerato utilizzabile da tutti i condomini. Tale principio è valido anche nel caso di un vano sottotetto utilizzato da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano.

Presunzione di parti comuni e assenza di titolo contrario Cassazione civile , sez. II, sentenza 16/04/2007 n° 9093
In mancanza di una specifica previsione contraria del titolo costitutivo, la destinazione all’uso e al godimento comune di taluni servizi, beni o parti dell’edificio comune, risultante dall’attitudine funzionale del bene al servizio dell’edificio, considerato nella sua unità, e al godimento collettivo, fanno presumere la condominialità, a prescindere dal fatto che il bene sia o possa essere utilizzato da tutti i condomini o solo da taluni di essi.

Non costituisce pertinenza dell’abitazione sottostante il sottotetto che può essere utilizzato come vano autonomo
Consiglio di Stato Sentenza, Sez. IV, 14/09/2005, n. 4744
Secondo il costante insegnamento della Suprema Corte al sottetto di un edificio condominiale, in mancanza di titolo idoneo (può considerarsi pertinenza dell’appartamento sottostante solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria), si applica la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, c.c. qualora il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale, all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse comune.
Nel caso di specie il Consiglio di Stato ha confermato la sentenza di primo grado che, accertata la comunione del sottotetto, aveva annullato il permesso di costruire per ristrutturare e sopraelevare l’unità rilasciato ai condomini dell’ultimo piano senza il necessario consenso degli altri condomini.

Trasformazione del sottotetto: indennità di sopraelevazione
Cassazione civile Ordinanza 07/06/2005, n. 11857
La Cassazione con l’ordinanza n. 11857/2005 del 7 giugno 2005 ha rimesso alle Sezioni Unite la questione di stabilire in quale ipotesi la trasformazione del sottotetto in locali abitabili determini l’obbligo di corrispondere l’indennità di sopraelevazione.
La giurisprudenza di legittimità si è generalmente orientata nel senso che, opere siffatte, vanno considerate come “nuovi piani o nuove fabbriche” ai sensi dell’art. 1127 c.c. Da tale indirizzo si è però ultimamente discostata la S.C. con la sentenza n. 6643/2000 secondo la quale l’innalzamento di un preesistente sottotetto, contenuto nei limiti del suo perimetro, non comporta l’obbligo di pagamento dell’indennità, in quanto l’art. 1127 c.c. non si riferisce ad ogni caso di sopraelevazione, intesa come pura e semplice costruzione oltre l’altezza precedente del fabbricato, bensì solo al caso di costruzione di uno o più piani sopra l’ultimo piano dell’edificio, quale che sia il rapporto con l’altezza precedente.

Nessun indennizzo per “modifica” sottotetto.
In tema di condominio, l’indennizzo previsto dall’art. 1127 cod. civ. in favore di ciascun comproprietario in caso di sopraelevazione dell’edificio condominiale va corrisposto nella sola ipotesi di sopraelevazione realizzata mediante la costruzione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) sull’area sovrastante il fabbricato, con conseguente innalzamento dell’originaria altezza dell’edificio, e non anche nel caso in cui il proprietario dell’ultimo piano apporti modificazioni soltanto interne al sottotetto (trasformandolo, come nella specie, in unità abitativa autonoma), contenute negli originari limiti strutturali delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura (Cass., n. 10568 del 24 ottobre 1998).

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Agenzia delle Entrate – Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati, di cui all’articolo 1, comma 307, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007)

(Gazzetta ufficiale 07/08/2007 n. 182)Valore immobili

IL DIRETTORE DELL’AGENZIA

In base alle attribuzioni conferitegli dalle norme riportate nel
seguito del presente provvedimento, Dispone:

1. Determinazione del valore normale dei fabbricati.
1.1 Ai fini della uniforme e corretta applicazione delle norme di cui all’art. 54, terzo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, all’art. 39, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e all’art. 52 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, i criteri utili per la determinazione periodica del valore normale dei fabbricati ai sensi dell’art. 14 del citato decreto n. 633 del 1972, dell’art. 9, comma 3, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e dell’art. 51, comma 3, del citato decreto n. 131 del 1986, sono stabiliti sulla base dei valori dell’osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del territorio e di coefficienti di merito relativi alle caratteristiche che influenzano il valore dell’immobile, integrati dalle altre informazioni in possesso dell’ufficio.

1.2 Ai fini del punto precedente, il valore normale dell’immobile e’ determinato dal prodotto fra la superficie in metri quadri risultante dal certificato catastale ovvero, in mancanza, calcolata ai sensi dell’allegato C al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138 ed il valore unitario determinato sulla base delle quotazioni immobiliari dell’osservatorio del mercato immobiliare e dei coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile. Le quotazioni dell’osservatorio del
mercato immobiliare sono riferite alla relativa zona omogenea ovvero, in mancanza, a quella limitrofa o analoga censita, al periodo dell’atto di compravendita o a quello antecedente in cui e’ stato pattuito il prezzo con atto avente data certa, e allo stato conservativo “normale”. I coefficienti di merito relativi alle caratteristiche dell’immobile attengono in particolare al taglio, al livello del piano e alla categoria catastale, secondo le modalita’ indicate in allegato.

1.3 Per gli immobili diversi dalle abitazioni il valore normale e’ determinato dalla media fra il valore minimo e massimo espresso dall’osservatorio del mercato immobiliare riferite al periodo dell’atto di compravendita e allo stato conservativo “normale” per la specifica destinazione d’uso dell’immobile ivi censita, in particolare “negozi”, “magazzini”, “uffici”, “capannoni industriali”, “capannoni tipici”, “laboratori”, “autorimesse”, “posti auto scoperti”, “posti auto coperti”, “box”.

1.4 Per gli immobili ultimati o ristrutturati da non piu’ di quattro anni, il valore normale si determina sulla base dello stato conservativo “ottimo” censito dall’Osservatorio del mercato immobiliare ovvero, in mancanza, applicando al valore determinato ai punti 1.2 e 1.3 un moltiplicatore pari a 1,3.

1.5 Al fine di integrare il valore normale dell’immobile occorre tenere conto anche dei seguenti ulteriori criteri in possesso dell’ufficio:
valore del mutuo, per gli atti soggetti a IVA, nel caso sia di importo superiore a quello della compravendita;
prezzi effettivamente praticati che emergono dalle compravendite fra privati per la stessa zona nello stesso periodo temporale;
prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la ricostruzione dei ricavi in base all’osservazione diretta dei costi sostenuti per la costruzione, ad altre prove certe e, in particolare, alle risultanze delle indagini finanziarie;
prezzi che emergono da offerte di vendita del soggetto controllato;
prezzi che emergono da offerte di vendita al pubblico tramite i media;
prezzi che emergono da analoghe vendite eseguite dal soggetto controllato;
ristrutturazioni desunte dai dati relativi ai permessi di costruire e alle D.I.A. (denunce di inizio attività) trasmesse dai comuni e alle detrazioni dichiarate per spese di recupero del patrimonio edilizio.

1.6 Il valore normale determinato con le modalità rappresentate nei punti precedenti e’ periodicamente sottoposto a variazioni.
Motivazioni.
Le disposizioni del presente provvedimento rispondono all’esigenza di determinare periodicamente in modo unitario il valore normale degli immobili oggetto di compravendita nei settori dell’imposta sul valore aggiunto, delle imposte sui redditi e dell’imposta di registro.

Il decreto-legge n. 223 del 2006 ha dato la possibilità agli uffici delle entrate di determinare, nell’ambito delle cessioni aventi ad oggetto beni immobili e relative pertinenze, la prova dell’esistenza o inesattezza delle operazioni imponibili sulla base del valore normale dell’immobile.

Per la determinazione del valore normale sono stati individuati criteri che rispondono ad esigenze di uniformità e correttezza, associando ad un valore fisso altri valori dinamici che possano evitare automatismi e raggiungere l’obiettivo di una maggiore aderenza alla realtà dei prezzi praticati nel mercato immobiliare.

Il primo degli elementi del calcolo e’ tratto dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del territorio che, con cadenza semestrale, pubblica le quotazioni del mercato immobiliare stabilite con criteri scientifici.

La seconda griglia di elementi (compresa la tabella di adeguamento delle categorie catastali) e’ data da una serie di elementi particolari desunti da analisi dei principali osservatori immobiliari che consente di “personalizzare” il valore dell’immobile nell’ambito del valore di mercato della zona di appartenenza.

La terza griglia di elementi e’ rappresentata dalle altre informazioni in possesso dell’ufficio che possono adeguare maggiormente alla realtà l’aspetto personalizzato della valorizzazione dell’immobile.

Il moltiplicatore da applicare – per gli immobili nuovi o ristrutturati da non più di quattro anni – al valore definito con le modalità previste nell’allegato al provvedimento, in caso di mancanza dello stato conservativo “ottimo”, e’ stato determinato sulla base di analisi effettuate sui dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del territorio e di altri rilevanti osservatori, dello scostamento riscontrato fra atti di compravendita di abitazioni nuove rispetto alle quotazioni O.M.I. e dai risultati
di accertamenti eseguiti dall’Agenzia delle entrate.

Riferimenti normativi.
a) Attribuzioni del direttore dell’Agenzia delle entrate:
decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300 (art. 57; art. 62;
art. 66; art. 67, comma 1; art. 68, comma 1; art. 71, comma 3, lettera a); art. 73, comma 4);
statuto dell’Agenzia delle entrate, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 42 del 20 febbraio 2001 (art. 5, comma 1; art. 6, comma 1);
regolamento di amministrazione dell’Agenzia delle entrate, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 36 del 13 febbraio 2001 (art. 2, comma 1);
decreto del Ministro delle finanze 28 dicembre 2000, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 9 del 12 febbraio 2001;

b) disciplina normativa di riferimento:
legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007);
decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito dalla legge 4 agosto 2006, n. 248;
decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633;
decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600;
testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131;
testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

Il presente provvedimento sarà pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
Roma, 27 luglio 2007
Il direttore dell’Agenzia: Romano

È disponibile l’allegato con le modalità di calcolo, i coefficienti e percentuali.

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