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Assemblea condominiale

Il luogo sovrano dove vengono adottate le decisioni relative alla vita del condominio è l’assemblea, la

quale altro non è che un insieme di persone riunite per la decisione su questioni d’interesse comune.

E’ dubbio, tra gli studiosi di diritto condominiale, se l’assemblea debba essere considerata un organo del condominio o una semplice riunione di persone.

Stando alla più recente giurisprudenza, che nega al condominio qualsiasi soggettività giuridica (su tutte Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148), dovrebbe propendersi per la tesi della semplice riunione di persone.

Non va sottaciuto, però, che in passato sempre la Corte di Cassazione aveva definito l’assemblea come l’organo deputato alla gestione e conservazione delle cose comuni nei limiti delle attribuzioni riconoscitele dalla legge (così Cass. 27 agosto 1991, n. 9157).

Qualunque sia l’impostazione condivisa un dato è certo: per giungere  ad una decisione è necessario rispettare un complesso di regole che possono essere definite il procedimento formativo del deliberato assembleare. Continua

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28

In ogni condominio con più di quattro partecipanti si deve nominare un amministratore
(art. 1129 c.c.). Si tratta di un soggetto cui la legge demanda una serie di compiti che possono essere riassunti nella dicitura: l’amministratore deve prestare la propria opera di gestione e conservazione della parti comuni nell’interesse dei condomini.

Ad oggi si contano circa 40.000 amministratori professionisti, ossia persone che esercitano in modo organizzato e continuativo l’attività di amministrazione condominiale.
E’ un mercato con forti margini di crescita se si pensa che solo 1/3 del patrimonio immobiliare condominiale è amministrato da professionisti, mentre i restanti 2/3 degli immobili sono gestiti da i c.d. amministratori interni, cioè coloro che vivendo in condominio si interessano della gestione dell’edificio, molto spesso a turnazione, e quasi sempre a puro titolo di cortesia (fonte rapporto CENSIS-ANACI del marzo 2006).

Vediamo più nel dettaglio i requisiti richiesti per svolgere l’attività di amministratore di condominio, le modalità di nomina, revoca e conferma e le sue principali funzioni. Continua

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Il condominio è un edificio nel quale convivono parti di proprietà esclusiva affianco a parti di proprietà comune.

Innanzitutto con la locuzione parti di proprietà comune si intende identificare quei beni funzionali e strumentali al miglior godimento della proprietà esclusiva (abitazione, locale commerciale, box, ecc.) posta in un edificio (sulla definizione giuridica di parti comuni data dalla giurisprudenza si veda su tutte Cass. 14 marzo 2008 n. 6981).

Se per l’identificazione della parti di proprietà esclusiva non sorgono particolari problemi (si tratta dei beni inseriti nell’ambito del contratto di compravendita, ecc.) non sempre è agevole capire quali siano le parti di proprietà comune.

All’uopo l’art. 1117 c.c. recita: Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:l) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Continua

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1) Che cos’è un condominio?
 2) Quando e con che formalità si costituisce un condominio?
 3) Quanti condomini ci sono in Italia?
 4) C’è differenza  tra il condominio ed i suoi partecipanti?

Tutte domande ricorrenti la cui risposta, non sempre, è così scontata come potrebbe pensarsi.

Vediamo perché.

Partendo dal primo quesito e rifacendoci a quella definizione comunemente accettata dagli addetti ai lavori, è possibile affermare che il condominio è un edificio nel quale coesistono parti di proprietà esclusiva affianco a parti di proprietà comune.

Requisito fondamentale è che le parti di proprietà esclusiva (gli appartamenti, i locali commerciali, ecc.) siano di proprietà di diverse persone.

Un esempio ci aiuterà a capire meglio il concetto: un edificio di 5 unità immobiliari, di proprietà di un unico soggetto, non costituisce condominio anche se le unità immobiliari sono tutte affittate. In quello stesso edificio, invece, se ogni abitante ha anche la proprietà dell’appartamento che occupa allora si potrà parlare di condominio.

Tecnicamente, quindi, il condominio è un edificio in cui gli appartamenti sono di proprietà di più persone, le quali assumono la qualità di condomino. Continua

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Tabelle millesimali

luglio 27, 2009 | 1 Commento

Un edificio condominiale è formato da alcune parti comuni, la cui proprietà appartiene a tutti i condomini, e dalle proprietà private, la cui consistenza viene valutata in proporzione al valore totale dell’edificio.

Questo valore proporzionale viene misurato in millesimi, così come stabilito dall’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile.
I millesimi di proprietà vengono raccolti in specifiche tabelle allegate al Regolamento di condominio, tra le quali quella relativa alla proprietà generale viene indicata con la lettera A. Altre tabelle vengono redatte per singoli servizi, come la manutenzione delle scale e degli impianti, e variano a seconda del tipo di condominio.

Dal punto di vista regolamentare le tabelle millesimali richiedono l’approvazione di tutti i condomini. Non è sufficiente, quindi, alcun tipo di maggioranza anche molto ampia, ma la mancata approvazione anche da parte di un solo condomino o l’assenza di qualcuno di essi, può invalidarne l’adozione.
Pertanto, in mancanza di unanimità, la loro approvazione deve essere sancita dal Giudice a seguito di apposita istanza.

Le tabelle millesimali per essere redatte, richiedono un calcolo complesso che deve essere effettuato da un tecnico. Le spese per la consulenza tecnica sono suddivise in base alla quota millesimale.
E’ necessario innanzitutto misurare la superficie reale di ogni appartamento e successivamente, rapportarla ad una superficie virtuale, attraverso un ragguaglio con dei coefficienti correttivi. Continua

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