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Le spese condominiali sono un argomento che crea spesso discussione ed altrettanto spesso genera contenzioso: alle volte troppo alte, in qualche circostanza poco comprensibili, comunque e sempre indesiderate!
Vale la pena capire qual è il loro fondamento giuridico, la loro funzione principale e come si debbano suddividere tra i vari condomini.
Possedere un appartamento in condominio porta con sé la necessità di partecipare alla gestione delle parti comuni dello stabile. Tale gestione dei beni comuni comporta dei costi a cui tutti i condomini debbono partecipare ed ai quali non ci si può sottrarre mediante la rinuncia al diritto sulle cose comuni (art. 1118, secondo comma, c.c.). Ciò che viene a crearsi, quindi, è un rapporto obbligatorio tra il singolo condomino ed il complesso condominiale in relazione al pagamento dei c.d. oneri condominiali.
Gli studiosi di diritto condominiale, all’unisono con la giurisprudenza di Cassazione, reputano le obbligazioni condominiali delle obbligazioni c.d. propter rem. In sostanza si ritiene che l’obbligazione (nel caso che ci riguarda quella di contribuire alla gestione e conservazione dei beni comuni) sorga per il solo fatto di essere titolari di un diritto reale (proprietà, usufrutto, ecc.) su di un’unità immobiliare. Con la stessa automaticità con la quale sorge, così nel caso di trasferimento del diritto reale l’obbligazione cambia titolare passando in capo al nuovo proprietario dell’appartamento. Qui è importante una precisazione; questo trasferimento non riguarda le obbligazioni già sorte e non adempiute ma è relativa solo a quelle future. Così se il venditore di un’unità immobiliare ha accumulato dei debiti nei confronti del condominio questi saranno imputabili solo a lui e non anche al compratore. In questo sistema d’individuazione del debitore nei rapporti con il condominio l’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. – che prevede la solidarietà tra venditore e compratore per le spese condominiali dell’anno precedente e di quello in cui è avvenuta la cessione – rappresenta un’eccezione al criterio generale. Si tratta di una norma dettata per garantire il condominio dalla perdita di eventuali arretrati più difficilmente recuperabili una volta che il debitore non sia più anche condomino. Vale la pena rammentare, infatti, che il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.) è ottenibile solo contro chi è l’attuale condomino e non anche contro chi è già stato condomino. E’ chiaro allora che recuperare il credito da un qualsiasi debitore comporta l’esperimento di normali azioni giudiziarie (es. citazione o decreto ingiuntivo senza provvisoria esecuzione) con intuibile allungamento dei tempi.
Altrettanto prevedibile è la funzione svolta dalle spese condominiali. Il passare del tempo e l’utilizzo delle strutture, infatti, porta con sé il logorio delle stesse. In tale contesto è naturale che si debbano effettuare degli interventi volti a mantenere in buono stato le parti comuni di uno stabile. Le spese, quindi, si caratterizzano quale naturale conseguenza della necessaria manutenzione e conservazione della parti comuni dell’edificio.
L’argomento che sicuramente creare maggiori tensioni nell’ambito di un condominio è quello della ripartizione delle spese condominiali. Si è detto che lo strumento di ripartizione delle spese è rappresentato dalle tabelle millesimali. Esse potranno contenere due diversi criteri di suddivisione degli oneri: a) quello legale ossia prevedere la partecipazione alle spese nel rispetto del rapporto di proporzionalità tra unità di proprietà esclusiva e parti comuni; b) quello convenzionale, cioè un criterio di ripartizione stabilito sulla base di un accordo tra tutti i partecipanti al condominio.
Nel caso di scelta del criterio legale, l’amministratore sarà tenuto a rispettare alcune regole in relazione al tipo di spesa che si andrà a ripartire. Così ai sensi dell’art. 1123, primo comma, c.c. “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”. E’ il classico criterio di ripartizione sulla base dei millesimi di proprietà. Per fare un esempio le spese relative al compenso dell’amministratore sono ripartite sulla base del criterio succitato in quanto concernenti la prestazione di servizi nell’interesse comune.
Molto spesso, però, la particolare conformazione dello stabile crea una effettiva differenziazione delle facoltà d’uso delle parti comuni. E’il caso previsto dai commi secondo e terzo dell’art. 1123 c.c.
Partiamo dal secondo comma. Secondo tale norma “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. Si tratta del criterio di ripartizione in base all’uso. L’applicazione di questo principio ha spesso creato dei problemi. Per fare un esempio ricorrente nella pratica quotidiana, molti condomini ritengono di non dover pagare le spese di pulizia delle scale perché abitando a piano terra, e avendo anche un ingresso indipendente, le usano poco. La Cassazione è intervenuta specificando che ripartire le spese sulla base dell’uso che ciascuno può fare dei beni comuni significa verificare la oggettiva struttura dell’immobile e la relazione tra l’unità di proprietà esclusiva ed il bene o servizio comune cui si riferisce la contribuzione. A nulla vale l’uso soggettivo più o meno intenso fatto dal singolo condomino (Cass. 13161 del 1991). Questo principio, valevole in via generale, trova due specificazioni legislative negli artt. 1124 e 1126 c.c. In particolare l’art. 1124, relativo alle spese per manutenzione e ricostruzione scale (applicabile in via analogica anche per le spese ascensore) recita:
“Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e seguenti).
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
L’art. 1126 c.c. concernete le spese per la ripartizione del lastrico solare recita:
“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Infine il terzo comma dell’art. 1123 c.c. regolamenta l’ipotesi del c.d. condominio parziale, ossia di un edificio caratterizzato dalla presenza di parti (es. scale ascensori, box) fruibili solo da una parte dei condomini. In tal caso  “le spese relative alla loro [cioè dei beni comuni solo ad alcuni condomini n.d.A.] manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”

Spese condominialiLe spese condominiali sono un argomento che crea spesso discussione ed altrettanto spesso genera contenzioso: in alcuni casi troppo alte, in qualche circostanza poco comprensibili, comunque e sempre indesiderate!

Vale la pena capire qual è il loro fondamento giuridico, la loro funzione principale e come si debbano suddividere tra i vari condomini.

Possedere un appartamento in condominio porta con sé la necessità di partecipare alla gestione delle parti comuni dello stabile.

Tale gestione dei beni comuni comporta dei costi a cui tutti i condomini debbono partecipare ed ai quali non ci si può sottrarre mediante la rinuncia al diritto sulle cose comuni (art. 1118, secondo comma, c.c.).

Ciò che viene a crearsi, quindi, è un rapporto obbligatorio tra il singolo condomino ed il complesso condominiale in relazione al pagamento dei c.d. oneri condominiali.

Gli studiosi di diritto condominiale, all’unisono con la giurisprudenza di Cassazione, reputano le obbligazioni condominiali delle obbligazioni c.d. propter rem.

In sostanza si ritiene che l’obbligazione (nel caso che ci riguarda quella di contribuire alla gestione e conservazione dei beni comuni) sorga per il solo fatto di essere titolari di un diritto reale (proprietà, usufrutto, ecc.) su di un’unità immobiliare. Continua

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A differenza della comunione, le cui norme fanno presumere un’uguaglianza delle quote di proprietà di tutti i comunisti sul bene indiviso e di conseguenza una pari contribuzione nelle spese da sostenere, nel condominio la ripartizione delle spese è effettuata in proporzione al valore delle unità immobiliari (art. 1123 c.c.) In sostanza la partecipazione ai pesi (cioè alle spese) non è uguale per tutti ma è parametrata al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva (cioè dell’appartamento.
-Come si esprime questo rapporto proporzionale?
L’art. 68, secondo comma, disp. att. c.c. dice che I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. In pratica la ripartizione delle spese avverrà sulla base delle c.d. tabelle millesimali.
-Che cosa sono e a che cosa servono le tabelle millesimali?
-Quanti tipi di tabelle esistono?
-Quali sono i quorum necessari per la loro approvazione?
Per quanto finora detto si può affermare che le tabelle millesimali sono uno strumento previsto dalla legge con la finalità di rendere possibile la ripartizione delle spese tra tutti i partecipanti al condominio.
Per esemplificare se bisogna affrontare una spesa di 1000 euro da dividere tra dieci condomini e all’appartamento di un condomino sono riferibili 100 millesimi, egli pagherà una quota di quella spesa pari a 100 euro.
Non è necessario un numero minimo di condomini per l’adozione delle tabelle, bastando anche due soli partecipanti (così Trib. di Trapani 28 febbraio 2008).
Prima di analizzare come si giunge all’approvazione delle tabelle millesimali, bisogna chiarire un concetto. Che l’appartamento, per assurdo, rappresenti 1 o 999 millesimi non significa avere diritto ad utilizzare in modo più o meno intenso le cose comuni.
Un esempio chiarirà il concetto: se si delibera un uso turnario del parcheggio, il condomino con 1 millesimo avrà diritto di utilizzare l’area comune allo stesso modo di quello con 999 millesimi. L’art. 1102 c.c. chiarisce, infatti, che ogni partecipante al condominio ha diritto ad usare le cose comuni in modo paritario agli altri e senza che il suo utilizzo comprima i diritti dei suoi vicini.
Il codice civile, a parte che per le tabelle di origine giudiziale, non specifica chiaramente quanti altri tipi di tabelle millesimali esistano. La dottrina ha classificato le tabelle millesimali in base all’atto di approvazione delle stesse. Se le tabelle sono inserite nel regolamento di condominio di origine contrattuale accettato da tutti i partecipanti al condominio si parlerà di tabelle c.d. contrattuali; se le tabelle sono approvate in assemblea si parlerà di tabelle di origine assembleare. In sostanza, quindi, esistono tre tipi di tabelle: quelle contrattuali, quelle assembleari e quelle giudiziali. Queste ultime sono formate dall’Autorità Giudiziaria se richiesto anche da un solo condomino (si veda Trib. Trapani 28 febbraio 2008) in quanto mancanti o se viene richiesta la revisione delle stesse per il mutamento dei valori di riferimento iniziali. Il caso della revisione è regolato dall’art. 69 disp. att. c.c. che recita:
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Le tabelle contrattuali, essendo sottoscritte da tutti i condomini in sede di rogito hanno valore di un vero e proprio contratto e possono derogare al criterio di ripartizione proporzionale delle spese prevedendo, ad esempio, la classica divisione in parti uguali.
Più complessa è la situazione relativamente all’approvazione delle tabelle c.d. assembleari. Ad oggi è pendente davanti alle sezioni unite della Suprema Corte di Cassazione un giudizio che servirà a chiarire quale sia il quorum necessario per l’adozione delle tabelle millesimali (si veda Cass. ord.  n. 2568/09). Sono due le tesi contrastanti: la prima, più datata e consolidata, ritiene necessaria l’unanimità dei consensi di tutti i partecipanti al condominio la validità delle tabelle millesimali. Una decisione adottata a maggioranza, secondo questa impostazione, comporterebbe la nullità della delibera. La ragione di questa presa di posizione è la seguente: le tabelle rappresentano un negozio di accertamento del valore dell’appartamento come tale in grado d’incidere sul diritto di proprietà di ogni condomino (tra le tante a conferma di questo orientamento Cass. 14 dicembre 1999 n. 14037). Per l’orientamento contrario, invece, le tabelle sono un semplice strumento utile alla ripartizione delle spese ed alla formazione e delle maggioranze assembleari. Secondo questa tesi, inoltre, tenendo conto che le tabelle devono essere inserite nel regolamento assembleare, che può essere votato ed adottato a maggioranza, se le stesse sono conformi al criterio legale di ripartizione delle spese (cioè quello della proporzionalità) allora potranno essere adottate dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (si veda Cass. 23 febbraio 2007, n. 4219). Per un’analisi completa delle due tesi a confronto si rimanda all’ordinanza 2568/09.

Ripartizione delle spese condominialiA differenza della comunione, le cui norme fanno presumere un’uguaglianza delle quote di proprietà di tutti i comunisti sul bene indiviso e di conseguenza una pari contribuzione nelle spese da sostenere, nel condominio la ripartizione delle spese è effettuata in proporzione al valore delle unità immobiliari (art. 1123 c.c.)

In sostanza, la partecipazione ai pesi (cioè alle spese) non è uguale per tutti ma è parametrata al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva (cioè dell’appartamento).

-Come si esprime questo rapporto proporzionale?

L’art. 68, secondo comma, disp. att. c.c. dice che I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. In pratica la ripartizione delle spese avverrà sulla base delle c.d. tabelle millesimali.

-Che cosa sono e a che cosa servono le tabelle millesimali?

-Quanti tipi di tabelle esistono?

-Quali sono i quorum necessari per la loro approvazione? Continua

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Recita l’art. 1138 c.c. “Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.
Non esiste una definizione univoca regolamento. Alcuni studiosi sostengono che il regolamento sia come una “legge” interna al condominio, altri propendendo per una interpretazione più aderente al dettato normativo parlando di un documento (nella caso di specie come vedremo una delibera) che contiene le norme relative all’uso delle parti comuni.  Quest’ultima definizione non tiene presente che il regolamento c.d. contrattuale (di cui si dirà oltre) può contenere anche delle norme in grado d’incidere sulla proprietà esclusiva. Ad ogni modo qualunque sia la definizione di regolamento che più aggrada, il punto fisso è che in un condominio in cui vi siano almeno undici partecipanti deve essere redatto un regolamento.
Funzione precipua di tale regolamento è quella di disciplinare l’uso delle cose comuni, prevedere i criteri di ripartizione delle spese (al regolamento infatti devono essere allegate le tabelle millesimali), fissare le norme a tutela del decoro dell’edificio nonché quelle inerenti l’amministrazione della cosa comune.
Pochi, semplici, esempi chiariranno la portata del dettato normativo. Il regolamento potrà disciplinare l’uso della zona destinata a parcheggio comune attraverso un criterio di utilizzazione turnario dello stesso, dovrà indicare come ripartire le singole spese in ossequio ai criteri di suddivisione preveduti dagli artt. 1123, 1124, 1126 c.c., potrà subordinare l’affissione di targhe e simili al parere di assemblea e/o amministratore per ragioni di tutela del decoro dell’edificio ed infine potrà stabilire in aggiunta a quanto già indicato dalla legge delle norme ulteriori relativa alle modalità di svolgimento dell’assemblea o prevedere l’istituzione del consiglio dei condomini.
Questo per quanto riguarda obbligatorietà e funzione.
Come si può pervenire alla formazione del regolamento condominiale?
Questo tema ci introduce a quello della natura del regolamento. Nei complessi immobiliari con più di dieci partecipanti (ma non è infrequente anche i quelli più piccoli) solitamente è il costruttore che al momento della vendita delle singole unità immobiliari inserisce nell’atto di compravendita il regolamento di condominio. Questo regolamento è detto contrattuale (o negoziale) in quanto accettato e sottoscritto da tutti i condomini.
Può accadere che il costruttore non lo inserisca nei contratti e che debbano essere i condomini in sede assembleare a votarlo per dotarsene. In queste circostanze, ogni condomino potrà prendere l’iniziativa per la formazione e/o la revisione del regolamento esistente(art. 1138, secondo comma, c.c.). E’ il c.d. regolamento di natura assembleare che per essere valido dovrà riportare il voto della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.
Infine qualora non si riesca a formare un regolamento in sede assembleare, ogni condomino potrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria affinché sia la stessa a provvedervi. E’ il caso del c.d. regolamento di natura giudiziale che potrà essere adottato solo nei condomini dove è obbligatorio dotarsene (sul punto si Veda Trib. di Trapani 28 febbraio 2008).
La differenza fra i tre tipi di regolamento non è solo nominale ma può estendersi al contenuto. Così, mentre il regolamento assembleare e quello giudiziale possono contenere norme volte, esclusivamente, a dare attuazione al contenuto dell’art. 1138, primo comma, c.c., quello contrattuale – essendo per l’appunto un accordo negoziale tra tutti i partecipanti al condominio – potrà limitare i diritti di ogni condomino sulla proprietà esclusiva. Per esemplificare: solo il regolamento c.d. contrattuale potrà vietare di detenere animali in condominio o di adibire le unità immobiliari ad uso studio, laboratorio, ecc. Si tratta di una mera facoltà e non di un obbligo. Questo significa che un regolamento negoziale può anche contenere delle clausole che si limitino a dare attuazione al summenzionato art. 1138 c.c. Ciò ha un immediato risvolto pratico in termini di maggioranze necessarie per la modificazione del regolamento.
Com’è stato giustamente osservato dalla Suprema Corte di Cassazione, infatti, a determinare la contrattualità dei regolamenti sono “esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc…) o comuni (limitazioni all’uso delle scale, dei cortili ecc.), ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri (sent. nn. 208 del 1985,n. 3733 del 1987,854 del 1997). […]Conseguentemente, mentre è necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece, una deliberazione maggioritaria dell’assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura. E poiché solo alcune clausole di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, la unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 2 comma del codice civile. (Cass. SS.UU. 30 dicembre 1999 n. 943).
Una volta appurata, obbligatorietà e natura del regolamento vale la pena chiedersi: chi è tenuto a rispettarlo? La domanda merita una risposta articolata in ragione della natura del regolamento.
In presenza di un regolamento assembleare, nonché giudiziale che è equiparabile in tutto e per tutto al primo, esso sarà obbligatorio per tutti i condomini nonché per i loro aventi causa (in sostanza gli acquirenti dell’appartamento) e gli eredi. Tanto si desume dall’art. 1107 c.c. dettato in materia di comunione ma applicabile anche in materia condominiale in virtù del richiamo contenuto nel terzo comma dell’art. 1138 c.c.
Differente è il discorso per il regolamento c.d. contrattuale. In questo caso, trattandosi di un vero e proprio contratto esso avrà effetto solo tra le parti (art. 1372 c.c.) Per opporre il regolamento al neo condomino, quindi, è necessario che ricorrano, alternativamente, due circostanze: a) o il regolamento deve essere allegato o quanto meno richiamato ed espressamente accettato nell’atto d’acquisto dell’unità immobiliare; b) oppure al momento della vendita della prima unità immobiliare (cioè quando nasce il condominio) lo stesso deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari. In tale ultimo caso per le vendite successive non sarà necessaria la menzione negli atti d’acquisto poiché la trascrizione lo renderà opponibile a tutti i successivi compratori (art. 2643 e ss. c.c.).

Il regolamento di condominioL’art. 1138 c.c. recita Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Non esiste una definizione univoca di regolamento di condominio.

Alcuni studiosi sostengono che il regolamento sia come una legge interna al condominio, altri propendendo per una interpretazione più aderente al dettato normativo parlando di un documento (nella caso di specie come vedremo una delibera) che contiene le norme relative all’uso delle parti comuni.

Quest’ultima definizione non tiene presente che il regolamento c.d. contrattuale (di cui si dirà oltre) può contenere anche delle norme in grado d’incidere sulla proprietà esclusiva.

Ad ogni modo qualunque sia la definizione di regolamento che più aggrada, il punto fisso è che in un condominio in cui vi siano almeno undici partecipanti deve essere redatto un regolamento.

Funzione precipua di tale regolamento è quella di disciplinare l’uso delle cose comuni, prevedere i criteri di ripartizione delle spese (al regolamento infatti devono essere allegate le tabelle millesimali), fissare le norme a tutela del decoro dell’edificio nonché quelle inerenti l’amministrazione della cosa comune.

Pochi, semplici, esempi chiariranno la portata del dettato normativo. Continua

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Accanto all’amministratore ed all’assemblea molto spesso, soprattutto nei complessi immobiliari di notevoli dimensioni si trova un terza figura utile alla gestione del condominio: il consiglio dei condomini.
-Che cos’è il consiglio dei condomini?
-Quali norme lo regolano?
-Come si eleggono i suoi membri e quanto durano in carica?
-Che poteri ha il consiglio?
Sono le domande che poste comunemente quando capita d’imbattersi in questa figura. Prima di ogni cosa va detto che in rarissime occasioni la giurisprudenza si è occupata della figura del consiglio dei condomini, sicché quella che segue è una valutazione della figura e del funzionamento del consiglio che viene fuori da un’interpretazione complessiva di tutte le norme relative al condominio degli edifici.
Innanzitutto possiamo definire il consiglio dei condomini come l’organo con funzioni consultive e di controllo dell’operato dell’amministratore. Molto spesso, infatti, l’istituzione di questa figura serve proprio a dare un supporto all’amministratore nello svolgimento del proprio mandato ma anche a controllare che lo stesso agisca nel pieno interesse del condominio.
Né il codice civile, né le disposizioni di attuazione dello stesso codice regolamentano il consiglio dei condomini. Si tratta di una materia rimessa che potrà essere disciplinata dalle norme del regolamento di condominio, il quale tra le altre cose deve contenere le norme relative all’amministrazione. Il consiglio dei condomini, per l’appunto avrà competenze in merito all’amministrazione dell’edificio. Può anche accadere che il regolamento non contenga alcun cenno al consiglio dei condomini, in questo caso l’assemblea di condominio potrà istituirlo con una deliberazione assembleare delineandone compiti ed eventuale durata (es. istituzione del consiglio solo per ausilio all’amministratore nel corso dell’esecuzione dei lavori). Tanto quando l’istituzione del consiglio è disciplinata dal regolamento, tanto quando se ne decreta l’istituzione con una decisione assembleare la deliberazione deve essere adottata dalla maggioranza degli interventi all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.
I membri del consiglio si eleggono con voto palese e non esistendo norme di legge sarà il regolamento o la delibera istitutiva a decidere il numero dei consiglieri. Per essere nominato consigliere è necessaria la stessa maggioranza che serve per l’istituzione del consiglio (l’unica sentenza nota in materia di consiglio dei condomini, resa dal Tribunale di Milano nel 1992, si occupa proprio di quest’aspetto. In assenza di una durata a tempo determinato il consiglio s’intende istituito a tempo indeterminato. In mancanza di un termine di durata dell’incarico, per analogia con la figura dell’amministratore, si può dire che il consiglio dura in carica un anno; al pari dell’amministratore, l’impossibilità di rielezione dei componenti del consiglio (ad esempio per mancanza del quorum) comporta la c.d. prorogatio della carica per quelli uscenti.
Nominati i consiglieri bisogna vedere quali sono le loro funzioni, in sostanza chiedersi che poteri gli vengono attribuiti. Anche qui nel silenzio della legge, bisogna fare riferimento al regolamento o alla delibera istitutiva. In nessun caso il consiglio potrà esercitare poteri attribuiti per legge all’assemblea. Sono chiari sul punto gli artt. 1138 c.c. e 72 disp. att. c.c. che vietano al regolamento di condominio di derogare alle norme relative alle attribuzioni dell’assemblea. In definitiva il consiglio potrà essere d’aiuto all’amministratore nello svolgimento delle sue funzioni o di controllo dello stesso.
Un esempio chiarirà la portata di questi concetti. Si pensi al caso in l’assemblea abbia deciso l’effettuazione di lavori di manutenzione di rilevante entità. Nel deliberare ciò ha indicato all’amministratore i criteri di scelta della ditta appaltatrice. Per aiutare il professionista nella scelta della ditta ed al contempo per controllarne l’operato e la piena trasparenza dei criteri selettivi, è possibile che si decida di demandare al consiglio stesso quest’attività. In fondo alla questione, sarà sempre l’amministratore a scegliere la ditta e firmare il contratto di andato; a lui, infatti, spetta ex art. 1130 c.c. di eseguire le delibere (in questo caso appaltando i lavori). Un controllo preventivo, però, può servire a schiarire dubbi ed appianare divergenze. Il tutto al fine di una corretta gestione del condominio.

Il consiglio dei condominiAccanto all’amministratore ed all’assemblea molto spesso, soprattutto nei complessi immobiliari di notevoli dimensioni, si trova un terza figura utile alla gestione del condominio: il consiglio dei condomini.

-Che cos’è il consiglio dei condomini?

-Quali norme lo regolano?

-Come si eleggono i suoi membri e quanto durano in carica?

-Che poteri ha il consiglio?

Queste sono le domande poste comunemente quando capita d’imbattersi in questa figura.

Prima di ogni cosa va detto che in rarissime occasioni la giurisprudenza si è occupata del consiglio dei condomini, sicché quella che segue è una valutazione della figura e del funzionamento del consiglio che viene fuori da un’interpretazione complessiva di tutte le norme relative al condominio degli edifici.

Innanzitutto possiamo definire il consiglio dei condomini come l’organo con funzioni consultive e di controllo dell’operato dell’amministratore. Continua

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