Manutenzione delle scale

26 gennaio 2010 | Commenta

avv. Alessandro Gallucci

Tra i temi più caldi quando si parla di condominio, un posto di primo piano è occupato dalle questioni relative alla manutenzione delle scale.

Manutenzione che, salvo i casi di lavori di ristrutturazione interna ed esterna dello stabile, si risolve nella prestazione del servizio di pulizia scale e nella relativa ripartizione delle spese.

Partiamo da queste ultime.

Recita l’art. 1124 c.c. rubricato Manutenzione e ricostruzione delle scale:

Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

Si tratta di un caso particolare di ripartizione delle spese in base all’uso il cui principio generale è espresso dal secondo comma dell’art. 1123 c.c.

Per dirla in breve, poiché non tutte le cose sono utilizzare allo stesso modo da tutti i condomini, il legislatore ha previsto che, in determinati casi, le spese per quelle suscettibili di utilizzazione differenziata siano ripartite in modo che tale circostanza sia tenuta in conto.

L’esempio delle scale è quello che balza all’occhio per primo.

E’ evidente, infatti, che chi abita ad un piano intermedio usufruirà delle scale in misura maggiore rispetto a chi abita al piano terra, così come chi abita l’ultimo piano rispetto ad entrambi.

In ragione di ciò il codice civile, con l’articolo succitato, ha inteso prevedere un criterio di ripartizione delle spese che tenesse conto di queste osservazioni.

La regola prescelta prevede che le spese di manutenzione (tra le quali sono ricompresi i costi per il servizio di pulizia scale) devono essere ripartite per metà con le tabelle millesimali di proprietà e per la restante parte secondo un criterio che tenesse presente l’altezza di ogni piano dal suolo.

La tabella millesimale che verrà usata per ripartire queste spese è ricompresa tra le così dette tabelle d’uso e prende il nome di tabella per le scale.

Che cosa accade se non sono presenti le tabelle millesimali?

E’ chiaro che in qualche modo le spese per la manutenzione delle scale (così come le altre d’altronde) debbano essere ripartite in qualche modo.

Non è raro che in assenza di valori millesimali i condomini si accordino in via provvisoria e fino all’approvazione delle tabelle millesimali per ripartire le spese in parti uguali.

Se l’accordo non è tra tutti i comproprietari, però, lo si potrebbe impugnare per nullità in quanto esso altro non sarebbe che una deroga al principio generale (ripartizione millesimale).

D’altra parte chi abita un appartamento al piano terra potrebbe percepire (e non a torto) come una vera e propria ingiustizia quella di pagare la stessa quota di pulizia scale di chi abita all’ultimo piano.

E’ chiaro allora che in assenza di tabelle, e nelle more di una loro approvazione, è sempre consigliabile un accordo unanime per superare la fase transitoria per evitare il rischio di lunghi e costosi contenziosi.