Lastrico solare

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28 gennaio 2010 | Commenta

avv. Alessandro Gallucci

La funzione ineliminabile del lastrico solare è quella di copertura dello stabile.

Un elemento fondamentale che completa l’edificio condominiale.

Al di là di ciò, le tematiche di maggiore interesse connesse al lastrico solare sono quelle inerenti la sua proprietà e di conseguenza la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione.

Partiamo dai profili relativi alla proprietà.

L’art. 1117 c.c. indica, tra le parti che devono essere considerate di proprietà comune, i lastrici solari.

Per non considerare di proprietà comune, le cose, le parti o gli impianti, devono ricorrere, alternativamente, due elementi:

a)gli atti d’acquisto o il regolamento contrattuale devono affermare espressamente che un bene è di proprietà solo di un condominio o di più condomini ma non di tutti (è questo il senso dell’inciso se il contrario non risulta dal titolo contenuto nell’art. 1117 c.c. );

b)quel determinato bene, per le proprie caratteristiche intrinseche correlate a quelle dell’edificio, non è considerabile quale parte accessoria e funzionale al godimento delle parti di proprietà esclusiva dello stabile.

Nel caso del lastrico solare, per le considerazioni fatte all’inizio, è evidente che solo l’atto d’acquisto possa far sì che lo stesso non sia considerabile proprietà comune.

Al riguardo, nel qual caso s’incorresse in una fattispecie del genere, si parlerebbe di lastrico solare di proprietà esclusiva.

La legge non disciplina espressamente questa fattispecie ma la Corte di Cassazione ha avuto modo di sottolineare, in più occasioni, che in casi del genere si applica l’art. 1126 c.c. dedicato al lastrico solare di uso esclusivo, ossia quei casi in cui il lastrico, pur essendo di proprietà condominiale, sia dato in uso ad uno o ad un gruppo di condomini.

L’art. 1126 c.c. dettato per disciplinare la ripartizione delle spese per le riparazioni e la ricostruzione del lastrico afferma:

Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

In pratica, nei casi disciplinati dalla norma, bisogna accertare materialmente chi possiede un appartamento al di sotto del lastrico solare e di conseguenza imputargli, in ragione di una quota corrispondente al valore millesimale della sua unità immobiliare, un terzo della spesa occorsa per gli interventi manutentivi.

Che cosa accade se il lastrico è di proprietà comune ma per la particolare conformazione dello stabile copre solamente alcune unità immobiliari?

Ci si è posti la domanda, di non poco conto per ciò che concerne la ripartizione delle spese, perché non era del tutto chiaro se l’art. 1126 c.c. trovasse applicazione solamente al ricorrere di entrambi i requisiti in esso indicati, oppure se potesse essere applicato anche quando pur di uso comune a tutti servisse da copertura solo ad una parte dei condomini.

Si è occupata della vicenda la Corte di Cassazione, la quale ha affermato che tale tesi è in chiaro contrasto con l’art. 1126 c.c., in quanto il presupposto per l’applicabilità di tale norma è che un condomino abbia l’uso esclusivo del lastrico solare, […], né ai fini dell’applicabilità della norma in questione è sufficiente la presenza solo dell’altra condizione prevista dalla stessa e cioè il fatto che il lastrico solare non serva da copertura a tutte le unità immobiliari costituenti il condominio (così Cass. 20 marzo 2009 n. 6889).