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Solaio interpiano

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3 febbraio 2010 | 1 Commento

avv. Alessandro Gallucci avv. Alessandro Gallucci

SolaioL’art. 1125 c.c. recita:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

La norma disciplina in chiaramente in che modo debbano essere ripartire le spese di quei solai che, in relazione a due condomini, fungono rispettivamente da soffitto e da pavimento delle unità immobiliari di riferimento.

Vale la pena porre l’accento su alcuni punti chiave al fine di individuare chiaramente le ipotesi applicative contemplate dall’articolo in esame.

Innanzitutto il solaio sul quale dovrà essere predisposto l’intervento deve essere quello posto tra due unità immobiliari.

Si tratta di una regola che, come evidenziato dalla giurisprudenza, soffre delle eccezioni.

Che cosa accede se quel solaio avesse da una parte un’area comune ed al di sotto un’unità immobiliare privata?

Si pensi a quelle ipotesi di cortile condominiale che funge da copertura a cantine e posti auto.

Secondo la Corte di Cassazione nel caso, […], in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini. […]Sussistono, invece, le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto  (così Cass. 14 settembre 2005 n. 18194) .

SolaioÈ necessario chiarire un concetto.

Il criterio stabilito dall’art. 1125 c.c. vale quando è necessario mantenere e ricostruire soffitti, volte e solai nel caso di loro degrado dovuto al passare del tempo.

Questa, almeno, è l’interpretazione della norma data dalla giurisprudenza secondo la quale, invece, se la ricostruzione si rende necessaria per danni provocati dall’incuria da parte del condomino del piano sovrastante, la responsabilità dovrà essere attribuita a quest’ultimo per danni da cose in custodia ex art. 2051 c.c. (tra le altre si veda Cass. 23 maggio 1981 n. 3399).

Un’ultima annotazione: ci si è chiesti se i balconi debbano essere considerati prolungamenti dei solai ai fini dell’applicazione dell’art. 1125 c.c.

La risposta varia a seconda della tipologia di balcone.

In assenza di specifiche disposizioni legislative è necessario fare riferimento all’opera interpretatrice della giurisprudenza.

Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione, bisogna distinguere tra il caso dei balconi c.d. aggettanti, ossia quelli che sporgono dal prospetto, e il caso dei c.d. balconi incassati.

I primi saranno di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento cui essi servono e quindi ognuno dovrà provvedere a mantenere a proprie spese la struttura.

Solo quando i balconi sono del tipo incassato, allora, si potrà applicare l’art. 1125 c.c. a fini della ripartizione delle spese da essi relativi (cfr. su tutte Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).


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1 Commento inserito

  1. Lorenzo on 11 aprile 2010 08:56

    Io vorrei chidervi maggiori informazioni sulla divisione delle spese riguardante l’art 1125 cc.
    La divisione delle spese al 50% su un cortile condominiale che funge da copertura a garage.
    la guaina e il rifacimento del massetto fanno parte della pavimentazione sopra?
    il rifacimento di un muretto non si ddeve applicare la ripartizione 50 e 50 come gli scarichi per il drenaggio delle acque piovane?
    Lo zoccolino o battiscopa fa parte della pavimentazione ?
    Le varie demolizioni del pavimento e massetto vecchio, come si ripartiscono le spese?

    Grazie


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